基础统计（第四版）（凌明雁）济南房地产市场研究分析报告.docVIP

市场篇（上篇）目录 第一部分 市场分析 1、区域概况 1.1济南概况 1.1.1济南地理位置 1.1.2交通区位 1.1.3济南产业基础及发展方向 1.2济南宏观经济研究分析 1.2.1济南GDP 1.2.2济南固定资产投资 1.2.3济南市城市居民人均可支配收入 1.2.4济南市城乡居民存款 1.2.5济南市社会消费品零售总额 1.3政策影响 1.3.1前期国家出台相关政策概述 1.3.1.1对具体项目产生影响的政策细则 1.3.1.2上述政策分析 1.3.2近期国家出台的金融政策 1.3.2.1政策出台前国内宏观环境分析 1.3.2.2 政策出台前房地产行业发展背景 1.3.3近期济南市出台的房地产相关政策 1.3.3.1背景分析 1.3.3.2可能产生的影响 1.4济南城市发展规划 1.4.1济南城市规划指导原则 1.4.2中心城空间结构 1.4.2.1主城区 1.4.2.2两区——东部城区 1.4.2.3两区——西部城区 1.4.2.4空港城市组团 1.5济南与国内其他城市的横向比较 2、房地产供应、需求市场研究 2.1济南房地产市场概况 2.2济南市历年房地产市场供需情况统计分析 2.2.1济南市房地产开发投资 2.2.2济南市房地产市场供应 2.2.2.1济南房地产施工与竣工面积 2.2.2.2济南市各类房地产开发投资 2.2.3济南市房地产市场需求 2.2.3.1济南市住宅、商业/办公销售面积 2.2.3.2济南市房地产市场价量走势 2.3济南市历年土地市场分析 2.3.1历年土地供应量及需求量 2.3.1.1住宅开发仍然是主第一部分 市场分析 1、区域概况 1.1、济南概况 1.1.1济南地理位置 济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。 济南市现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘市，共设54个街道办事处。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。济南是中国东部沿海经济大省--山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。济南是全省铁路、公路、航空的枢纽，是京沪铁路与胶济铁路的交汇点，铁路通往全国各大中城市。1.2.1济南GDP 由上图可知，济南市GDP增长率在5年的发展周期内，呈现出两种比较明显的增长特征，2004年之前保持每年一个台阶，而2004年之后则保持平稳增长态势。 济南市的GDP从2002年开始呈现出高速增长的态势，2003年、2004年的增长率均比是年增长多一个点，在2004年后，达到一个平稳增长的局面，GDP增长率基本维持在15.6%左右，济南市的GDP在近几年保持着既快又稳的增长趋势，表明济南市的经济发展基础扎实，发展前景看好。 1.2.2济南固定资产投资 由上图可知， 济南市的固定资产投资额在4年的过程中，一直保持较高的增长速度，但投资增长率出现明显的起伏。以2005年为分界线，在这之前的固定资产投资额都保持着一个逐年走高的增长率，从2003年的24.8%，在到2004年的29%，05年的31.6%，这都与整个国家的宏观发展背景是相一致的，而在2006年，虽然固定资产投资额仍然保持着25%的高速增长，但与2005年相比，已经下降了接近7个百分点，与2004年基本持平，表明在2005年国家实施的宏观调控措施下，济南市的固定资产增长在量上有所放缓，但在质上有了相应的提高。 1.2.3济南市城市居民人均可支配收入 由上图可知，济南市的人均可支配收入呈现比较明显的阶梯形增长走势，2002年与2003年的济南市城市居民可支配收入增长率都维持在9%，而到了2005年增长率则比2004年有了一个较大的飞跃，增长幅度达到4.1%，而2006年的增长率则与2005年几乎持平。参考济南市近年GDP的增长趋势来看，表明济南市城市居民的收入水平在前期经济稳定增长的情况下，在2005年得到了一定程度的释放，收入增长开始与经济增长水平相适应，由此所带来的消费潜力还有待进一步挖掘。 1.2.4济南市城乡居民存款 由上图可知，近年济南市的城乡居民储蓄存款增长率保持一个锯齿型的走势，每年的增长走势不稳定，2003年和2005年的增长率都保持在17%以上，但2004年和2006年的增长率则相对上年有所下降2-3个百分点。表明济南市城乡居民的储蓄意愿及行为随着经济发展的背景出现一定的波动。但年平均15%以上的储蓄增长率则在一定程度上说明居民在为今后的诸如购房等大额支出做积累。 1.2.5济南市社会消费品零售总额 由上图可知，环比来看，近年济南市的社会消费品零售