第1章 房地场营销概述.pptVIP

房地产市场营销张沈生;参 考 书 1.潘蜀健、陈琳 主编,《房地产市场营销》，中国建筑工业出版社，2003年 2.叶剑平 编著，《房地产市场营销》，中国人民大学出版社。 3.吴键安 主编，《市场营销学》，高等教育出版社。 4.贾士军 编著，《房地产项目全程策划》——理论、实操与案例，广东经济出版社。 5．《房地产市场营销》，王洪卫、黄贤金 主编，上海财经大学出版社。 6．《房地产市场分析方法与应用》， [美] 罗纳德.兰卡斯特等 著，中信出版社 ;第一章 房地产市场营销概述;内容提要;1.1 房地产与房地产市场 1.1.1 房地产的含义与特征 ; 城市土地按其用途类型不同一般划分为四类： （1）生活居住用地 （2）工业用地 （3）对外交通运输用地 （4）仓库用地 房产： 指可作为财产的各种房屋。包括住宅、商业用房、办公用房、文教卫生用房等。 房地产： 又称不动产，指土地以及固着在土地上的房屋或人工建筑物及其附带的各种权益，包括所有权、支配权、使用权和收益权等。包括： ; 提高房地产使用价值的花草、树木或人工建造的花园、假山；提高建造物的使用功能的给排水、热力、电力、卫生、通风、电梯、通讯、消防等设备。它们可被看作是土地或建筑物的构成部分。 房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。 建筑物是指人工建筑而成的物体，包括房屋和构筑物两大类。;2、房地产特性 （1）位置固定性 土地不可移动，建筑物固着之上，也不可移动,房地产的位置分为自然地理位置和社会经济地理位置。 自然地理位置是不变的，但其社会经济位置可以改变。随着社会经济的不断发展和社会资源配置的变化，社会经济位置会经常在变动，这种变动原因： ①城市规划的制定或修改；②交通建设的发展或改变；③其他建设的发展等。 购房者重视房地产所处位置，尤其应重视其社会经济地理位置的现状和发展变化。; 沈阳2008地铁规划，总里程400公里，网状结构 “四横四纵两L一弦线”共11条线，沈阳站、沈阳北站、新沈阳站各有三条线相连 ★四横：（东西方向） 1号线：2010.9.27通车。从黎明文化宫——张士开发区。 3号线：张士开发区——沈抚连接带。 5号线：沈阳大工业区——浑南新区。 7号线：沙岭地区——汽车城。 ★四纵：（南北方向） 2号线：2011年通车。桃仙机场—道义地区（目前21世纪广场—三台子）。 4号线：蒲河岛——哈大客运线新沈阳站。。 6号线：沈北平罗——南桑林子。 8号线：二台子地区——苏家屯。 ★两L： 9号线：淮河街——沈抚连接带，全长36公里。 10号线：丁香湖地区——哈大客运线新沈阳站，全长39公里。 ★一弦线： 11号线：农业高新区——沙岭地区。 ;沙疆废蝇腑曰岗搬山砧瞥习校渝公迢西讫狸该渍攀沫剐咎踊铜潘腊及劝萤第1章 房地场营销概述第1章 房地场营销概述;;;（2）异质性 置固定性派生出异质性，没有两宗完全相同的房地产。房地产供给和需求具有地方性和区域性，房地产不存在统一的市场价格。 （3）使用长期性 房屋建成后其使用年限一般可达数十年至上百年，而我国房地产的长期使用性受到了有限期的土地使用权的制约。我国的土地使用期限具体规定是： ;（4）投资大量性、开发周期长 一般要一年以上，一些重要的建筑甚至需要数年 （5）保值增值性 需求增长，房地产供给量特别是土地供给量）有限，房地产价格有上涨趋势，使其能保值增值。但增值主要是土地增值 （6）价格易受周围环境影响 房地产的价格与本身有直接关系，也受周围环境影响。 房地产不能脱离周围的环境而单独存在。有益于房地产的环境，能显著地提高附近房地产的价值。反之，则降低房地产价值。;例： 品牌企业的影响： 万科、金地、远洋、保利、中海，…… 基础设施的改变： 地铁、商场、学校（学区房），…… 城市规划的调整： 浑南新区、沈北新区，…… 十二届全运会，沈阳作为主会场 周围环境的变化： 新校区周围的变化;（7）易受政策的影响 房地产受政府法令和政策的限制及影响较大。 一是政府基于公共利益，限制某些房地产的使用，如城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度和绿地率等的规定； 二是政府为满足社会公共利益的需要，可对房地产实行强制征用或收买。 三是由于房地产不可移动，也不可隐藏，所以逃避不了未来政策制度变化的影响。