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　　基于指标法的苏州房地产泡沫实证分析 论文摘要：本文通过计苏州的相关指标进行分析，结果表明：苏州房地产已经存在泡沫且有增长趋势，已给居民带来了较大负担，政府应该防微杜渐，提前规划，出台相应的政策法规，已避免房地产泡沫给实体经济造成较大的破坏。今年来苏州房地产获得较快发展，但同时也带来了房价不断攀升，居民出现购房难问题，房价是否存在泡沫引发争议。 论文关键词：苏州 房地产 泡沫 近几年来，在经济高速发展的过程中，随着大量人口向城市聚集和人们收入水平的不断提高，我国的许多地区都出现了不同程度的房地产价格的上涨，尤其是住宅价格的上涨。苏州市作为江苏的GDP产值最大的城市，并且GDP目前排到全国第五位，在各项经济指标大幅进步的同时，其房地产的发展也处于空前的繁荣之中。伴随着房地产价格的快速上涨，人们对苏州市房地产市场的健康状况产生疑问。苏州市近年来的房地产发展状况究竟如何？是否也存在着泡沫的成分？本文首先运用指标分析法对苏州市房地产泡沫做出初步判断，希望本文的研究成果能尽可能反映市场的真实状况，并能为政府、投资者和行业企业进行相关决策起到一定的借鉴作用。 一、基于指标法的泡沫分析 指标法，即根据某个特定的指标值来判断房地产市场是否存在泡沫。该方法计算简单，结果明了，能够直接说明问题，所以被广泛采用。根据数据的可获得性，本文采用房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重、房价收入比、房价与物价指数比和个人中长期消费贷款与居民储蓄存款比四个指标来对苏州市房地产泡沫存在的可能性进行初步判断。 二、基于指标法的实证分析 1. 房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重 该指标直接反映了全社会固定资产投资结构是否合理，是反映房地产投资扩张是否过度的基础性指标。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等。房地产业投资所占比重过高，会挤占基本建设、更新改造资金，从而使经济发展后劲不足。一般国际公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重的警戒水平为10%。但是，无论是固定资产还是房地产开发投资,在发展中国家都会明显高于发达国家，因为投资对于发展中国家的经济发展起着至关重要的作用，它和内需、外贸被称为拉动经济发展的三驾马车。所以，国际上的警戒线并不适用我国，只作为参考。 从表1 可以看出，2003年～2008年苏州房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重从2003年的17%稳步上升到2008年的28%，年平均增长率达到19.88%，远远高于全社会固定资产投资的年平均增长率10.83%，同时房地产开发投资占全社会固定资产投资额的比重远远高于10%的警戒线。因此苏州在房地产投资方面出现过热情况，这必然会对其他投资产出相应的挤出效应，对整个社会经济后续发展产生一定的消极影响。 表1：苏州房地产开发投资占全社会固定资产投资额的比重 年份房地产开发投资额 A（亿元）全社会固定资产投资 B（亿元）房地产投资/全社会固定资产投资A/B 2003241.911408.930.17 2004334.321554.800.22 2005414.331870.140.22 2006470.742106.990.22 2007601.962366.360.25 2008718.082611.160.28 注：数据来源于苏州统计信息公众网 2. 房价收入比 判断房价是否正常，最常用的指标就是房价收入比，它是衡量居民购房承受能力的指标。所谓房价收入比就是指每套住房平均价格与居民家庭平均年收入之比，反映了居民家庭对住房的支付能力。通俗一点讲，就是居民家庭要用多少年的收入才能买到一套平均水平的房子，该比值越大，说明要用更多年的收入才能买到同样的房子，反映房价偏高，居民的支付能力降低了。通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民房价的考察，联合国人居中心得出合理的住房价格的房价收入比应该为3-6（世界银行专家的说法为4-6）。即房价的合理的价格水平，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。 在对房地产价格及收入这两个关键指标的选取上。目前的算法归纳起来有两种：一种为某一国家一套平均水平的商品住房的销售价格(商品房的面积和价格都为平均值) 与居民平均家庭年可支配收入的比值；另一种为居住单元的中等自由市场价格( 中位数) 与中等家庭年收入之比值。由于第二种算法所需数据在我国不可获取, 故我国采用第一种算法。 房价收入比的计算公式为：房价收入比＝每套住房平均价格总额/居民家庭平均年收入＝商品住房均价人均住房面积平均家庭人口数/城镇居民人均可支配收入平均家庭人口数＝商品住房均价人均住房面积/ 居民人均可支配收入。文中人均住房面积按照江苏城镇人均住房面积进行计算，数据来源于江苏统计局网站；商品住房均价和城镇居