第六章 成本法估价的.ppt

第三章 成本法估价;第一节 成本法的概念;三、成本法适用范围 1.无交易、无收益的房地产估价 2.特殊目的的房地产估价 3.特殊建造的房地产 4.狭小市场上的房地产 5.市场比较法中的修正计算 ;第二节 新开发土地的成本法估价一、计算公式;二、新开发土地的价格构成;利息的计算;2.开发费用在开发期内分期投入。 　例如：总投资600万元，开发期3年，第一年年初投入50%，第二年均匀投入30%，第三年均匀投入20%，同期银行贷款利率为8%。则总投资的利息为 I=600×50%×[（1+8%）3—1]+ 600×30%[（1+8%）1.5—1] + 600×20%×[（1+8%）0.5—1] =104.65万元。;（五）销售税费：售价的一定比例 销售费用（广告宣传、销售代理费等） 销售税金及附加（营业税、城市维护建设税、教育税附加等） 其它应由卖方负担的交易手续费等;（六）开发利润：正常条件下开发商所能获得的平均利润 ，需事先???算。前三者之和乘以投资利润率。 直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本） 投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用） 成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用） 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值 ;（七）土地增值收益 用除了销售税费之外的其余五项乘以增值收益率 ;现金流量图;某土地、安置、拆迁及青苗补助费等为每亩10万元，征地中发生的其他费用平均每亩3万元，土地开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，土地征用等费用在开发初期投入，土地开发费用第一年均匀投入30%，其余在第二年均匀投入。年贷款利率为6%，按半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地费及开发成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值收益率为10%。评估一下土地的价格。;土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+投资利息C+开发利润D+税费E+土地增值收益F A=100000/666.67=150元/平米 B=250000000/1000000=250元/平米 C=A[（1+3%）4—1]+B×30%[（1+3%）3—1] + B×70%×[（1+3%）1—1]=31.0元/平米 D=（A+B）×10%=40元/平米 E=V×6.5%=0.065V F=（A+B+C+D）×10%=47.元/平米 代入公式：V=150.0+250+31.0+40+0.065V+47.1 求得V=554.1元/平米;三、新开发区宗地价格评估;第三节 新建房地产的成本法估价一、公式;二、新建房地产的价格构成;建设工程造价的种类 投资估算：在编制项目建议书和可行性研究阶段，按照规定的投资估算指标、类似建设工程造价资料或有关参数，估算出的建设项目投资额。 概算造价：它是在初步设计阶段，根据设计意图，通过编制工程概算文件，预先测算和确定的工程造价。 预算造价：它是在施工图纸设计阶段，根据施工图纸，通过编制预算文件，预先测算和确定的工程造价。 合同价：在工程招投标阶段，通过签订总承包合同、建筑安装工程承包合同、设备和材料采购合同以及技术咨询服务合同，确定的工程造价。 结算价：在合同实施阶段，在工程结算时按合同调价范围和调价方法，对实际发生的工程量增减、设备和材料价差等进行调整后，计算和确定的工程造价。 实际造价：在竣工结算阶段，通过为建设项目编制竣工决算，最终确定的实际工程造价。; 某新建房地产，土地面积20000平米，建筑面积50000平米。现时土地重新取得价格为3000元/平米。建筑物建造的建安成本为1800元/平米，管理费用为建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。 解：;房地产价格V=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F A+B+C+D =3000×20000×（1+6%）2.25 +1800×50000×（1+3%）×[40%×（1+6%）1.5+60%×（1+6%）0.5] =16613.63万元 E+F=V总（7%+20%）=0.27V V总=16613.63+0.27V V总=22758.40万元 V单=V总/建筑面积=22758.40/50000=4552元/平米;第四节 旧房地产的成本法估价一、计算公式;二、重新构建价格;（二）分类 1.重置价格：重置成本，重新建造与估价对象具有同等效用的新建筑物的正常价格。 适用对象：一般建筑物；因年代久远、已缺乏与