第四章 房地产评估的.ppt

第四章 房地产评估;第一节 房地产概述;三、房地产评估对象的基本分类 1、生产用房地产：物质生产部门作为基本劳动资料使用的房地产，如工业、交通运输业、建筑业等生产活动所使用的土地、建筑物。 2、营业用房地产：商业、金融和保险、邮电、旅馆、饭店以及其他经营性服务等第三产业所使用的房地产。 3、行政事业用房地产：党政机关，人民团体，科、教、文、卫、体育等事业用房地产。 4、居住用房地产 5、开发中房地产;四、房地产的基本特征 P113 例，单选，评估房地产时需要考虑的主要风险是（ ）。 A、使用时间长 B、不可位移 C、不易变现 D、规划限制严 ;三、房地产评估的原则 （一）最有效使用原则 （二）不完全可替代原则 （三）合法原则 （四）房地分估合一原则 四、房地产评估程序 P116 ;第二节 土地使用权评估;一、土地使用权及其评估特点 1、土地概述 例，土地一般是指（ ）。 A、陆地及其空间的全部环境因素 B、由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体 C、地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂 D、地球表面的能为农业、工业生产提供场所的部分;判断题，土地资源是自然本身的产物，具有不可再生性，因此，其供给基本上是无弹性的。（ ） 土地的自然供给：基本无弹性 土地的经济供给：具有弹性。 ;2、土地的特性、分类及地价的特征 （1）土地的特性 例，土地的自然特性有（ ），土地的经济特性有（ ）。 A、不可位移性 B、质量的差异性 C、不可再生性 D、效用的永续性 E、经济供给的稀缺性 F、土地产权的可垄断性 G、用途多样性和效益级差性 H、经济地理位置的可变性 ;（2）土地的分类 1、按社会经济用途分类P108 2、按经济地理位置分类P108 3、按所有权归属分类：国家所有土地、集体所有土地。P108 《土地管理法》规定：农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。 例，在我国地价一般是指（ ）。 A、土地的价格 B、土地使用权的价格 C、土地所有权的价格 D、土地使用权转让费 ;判断题，国家所有土地与集体所有土地的所有权不能进入土地市场流通，但使用权是可以进入土地市场流通的。（ ） 二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。;党的十七届三中全会的决定提出：加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。 注意：农村土地流转中“三个不得”，即不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。 流转的农用地不得改变农业用途，属于基本农田的，流转后不得改变基本农田性质，不得从事种树、挖鱼塘、建造永久性固定设施等破坏耕作层的活动。;党的十七届三中全会的决定提出： “逐步建立城乡统一的建设用地市场。对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权”。 按照城乡统筹发展的要求，改革农村集体建设用地使用制度，推动农村经营性集体建设用地在符合规划的前提下进入市场，与国有建设用地享有平等权益。 ;4、按土地利用程度分类P108 5、按开发程度与开发趋势分类P108 6、按建设用地分类： 一类用地：是指用地的自然环境条件比较优越，能适应各项城市设施的建筑需要，一般不需要或只需稍加工程措施即可用于建设的用地。 二类用地：是指需要采取一定的工程措施，改善条件后才能修建的用地。 三类用地：是指不适于修建的用地。;（3）土地价格的特征 1、地价是地租的资本化 2、地价是权益价格 3、土地具有保值增值趋势 4、地价与用途的相关性 5、地价具有可比性 6、地价具有个别性;例，下列关于地价特征的叙述，错误的是（ ）。 A、地价是权益价格 B、土地具有增值性 C、地价具有普遍性 D、地价具有可比性 例，地产市场是一个（ ）市场。 A、完全竞争 B、不完全竞争 判断题，土地使用权具有保值、增值趋势。（ ）;3、我国土地市场 （1）一级土地市场（土地的政府批租市场） ①土地使用权出让 Ⅰ.土地使用权出让的概念 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。;Ⅱ.土地使用权出让的期限 土地使用权出让有最高年限规定，根据出让土地的用途而确定：居住用地70年，工业用地50年，文、教、科、卫、体50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。 例，我国