金网络_中国铁建·龙泉大面镇90亩项目产品建议与营销代理竞标报告_180p.ppt

目 录 1、本案开发目标梳理 品牌目标 丰富中铁成都品牌形象 本案尽量不与266项目内部竞争 2、地理属性：本案位于东大街延长线的绕城外的大面镇区域 本案位于城东，大面镇天鹅湖板块内； 位于成都与龙泉的“哑铃”结构区域内； 地处成都绕城高速以外。 3、经济指标：规模不大、规划配置具较高品质感、洋房比例小 4、规划情况：大围合、大尺度、中高景观与配套配置；户型面积经济；洋房英式风格提升了项目品质 5、资源条件分析:本案坐拥有天鹅湖自然生态环境，对师大人文与地铁借势不大 交通资源：本案目前主要拥有驿都大道主干道连接成都与龙泉，所在区域距离成都车程约25分钟，现有213、218、854等公共交通线路，2013年规划开通的地铁2号线提升了区域交通便捷度，但本案距离站口较远，依托性不强； 配套资源：目前区域内仅有一些产业科技园，生活与市政配套相对缺乏； 自然人文资源：本区域目前开发可分为天鹅湖板块与川师大板块，天鹅湖板块主要以自然环境为主，师大板块主要依托川师大教育人文资源进行开发，就本案位于天鹅湖板块内，距离师大板块较远，对人文价值依托度不高。 6、品牌目标分析：虽两项目产品面积重合，但配套打造与客户驱动目的差异大，本案具备继续丰富中铁建品牌形象的基础 本案与266项目同处于国际城东，产品面积多数重合 本案与266项目连接成都的交通方式不同，本案主要依托自家车与公交的形式，而266项目主依托地铁带来的交通便捷，所以本案客户驱动主要是资源导向客户，而266则是纯价格挤压与交通驱动的客户； 两个项目虽在面积上有一定重合，但本案规划差异较大。 7、本体内部环境分析观点归纳 本案打造虽然规模不大，但布局、景观、配套、立面，都彰显出较高规格的品质感追求，与区域已形成的中高端生态宜居区域形象相融； 本案规划洋房与高层建筑风格若能继续相融合、衔接，整体打造为现代英式风格，可再继续深化提升本案品质； 本案在产品面积与266项目重合，但在配套、景观园林风格、交通驱动条件上具备较大差异，可打造成为两条不同的产品线，进而以“小精尖的形象”深化丰富中铁建的品牌形象； 本案产品在两年的销售周期内，若要实现利润最大化与现金流的双稳实现，项目需进行市场定位区隔，进而达到本案在区域内的权威性质营销效果？ 第二部分：项目区域市场环境分析 审 视 宏观市场带来的风险不确定性 在区域洋房市场产品稀缺、认知度高 高层产品竞争以性价比同质化竞争激烈 第三部分：项目规划方案评估与优化策略 1、概念规划有利分析 2、概念规划不利分析 高层大面积户型对景观的占有程度与小面积户型对景观占有程度存在错位 3、规划优化策略建议 优化策略方向 代征绿地“变废为宝”，扩大项目绿地利用量，彰显项目宜居品质 局部调整现有产品布局，实现户型整体均好性 打造建筑立面、园林景观统一风格，使高层与洋房风格一致、提升项目档次 增加裙楼商业，将会所做成特色商业，拔高项目整体调性与提升洋房组团品质 增加洋房体量，以进一步提高项目形象调性与品质 项目高层“大小面积户型”进行重新布局，实现户型景观配置最优化 第三部分：项目规划方案评估与优化策略 1、洋房户型设计评估 本案洋房相对对手的竞争优势在哪里？ 龙城1号 基本情况： 开发商：成都志达房产开发有限公司/地址：龙泉驿区东大街外沿线龙城大道1号 占地面积：400002平方米/ 建筑面积：650000平方米/ 总户数：1期2000户 停车位：1：0.7 容积率：1.40 绿化率：40% 户型面积区间：90-200平方米 销售价格：6000-7500元/平方米 规划分析 注重整体环境规划；产品形态以联排、多层为主；多层主要起平衡容积绿作用； 项目园林打造整体效果较好； 多层产品以列兵式进行布局。 宽景HOUSE户型分析：卖大园林环境，产品创新程度不高 产品面积区间： 3+1部分：以160-280平方米为主，均价6400-6500.总价在130-150万间 销售情况：上周推出32套,目前剩余12套（含未推44号楼底层8套） 客户购买主要因素:离成都近、社区大环境好 户型设计分析：3+1洋房代表户型分析（211平方米）：设计特点分析：采用大露台设计、增加了工人房等设计；整个户型为2层，起居功能主要集中在2楼部分，一楼户型空间利用不恰当，二楼户型采光、空间情景化设计与别墅化化设计不明显，算复式产品，别墅化设计特点差。 6+1多层（平层120平方米） 户型设计中规中矩； 该部分产品仅少量采用了退台设计，而追求吃满面积； 采用错层设计，提高了居住的品质。 艺锦湾（洋房）：环境花园化打造，但品质显得粗糙 基本情况 开发商：四川君信房地产开发公司/物业地址：龙泉驿区北泉路1068号 占地面积：