房地产知识培训的.docVIP

房地产相关知识 房地产：房屋土地及附着在土地上的建筑物。 特性：不可移动性、不可分割性主次性。 层高：上下两层楼面和楼面与地面之间的垂直距离。 净高：楼面或地面在上部楼板地面或吊顶顶面之间的垂直距离。 低层住宅：1—3层 多层住宅：4—6层 小高层住宅：7—9层 高层住宅：10层以上。 三种高层住宅：单元式高层住宅、塔式高层住宅、通廊式高层住宅。 三种建筑结构： 钢筋混凝土（现浇剪力墙） 、钢价结构 、砖混结构 使用年限：住宅70年 、综合用地使用年限 如：写字楼 工业用地 50年、 商业用地 如：商场 娱乐场所 餐厅 40年。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 套内使用面积=全部可供使用的净面积之和。 10、销售面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+分摊面积 11、容积率=建筑面积／占地面积 12、 使用率=使用面积／建筑面积 13、建筑密度 建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 14、绿化率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 13、五证： 《国有土地使用证》——中华人民共和国国土资源部 《建设用地规划许可证》——规划管理局 《建设工程规划许可证》——规划管理局 《建设工程开工证》——北京市建设委员会 《商品房销售或预售许可证》——北京市房管局 投资额达到总投资额的30%才可办理 14、两书：《房屋质量保证书》 《房屋质量说明书》 15、土地使用权的出让分为：①协议出让 ②招标 ③拍卖 16、地价款：占总房款的15%--20% 生地价：在郊区 、四源（水、电、气、热）、做到三通一平、 没有拆迁。 毛地价：城市中需要拆迁而未拆迁的土地价格，做到七通一平（电力、给水、排水、热力、燃气、通讯、道路，土地平整）。 熟地价：经过开发或拆迁后可供直接建设的用地。 17、两税一费：营业税5%、城市维护建设税7%、教育附加费。 18、分摊公共建筑面积的计算方法： 分摊的公共建筑面积=套内建筑面积﹡公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积／套内建筑面积之和 公用建筑面积=整栋建筑的建筑面积—套内建筑面积之和—不应分摊的建筑面积 商品房应分摊的面积包括： 各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的共有房屋和管理房屋。 套（单元）与公共建筑物空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 商品房不应分摊的面积包括： 从属于人防工程的地下室、半地下室。 供出租或出售的固定车位或专用车库。 栋外的公共设施或架空层。 19、经济适用房与商品房的区别： 经济适用房 商品房 a微利商品房售价低。 A售价高低不等 b划拨国有土地使用权证 b出让国有土地使用权证 c物业管理费偏低，保证基本服务。 C物业管理费偏高，服务附加项目多。 商品房的特点： 性质：商品性质，售价高低不等； 产权：完全产权； 销售许可：商品房销售许可证； 土地证：出让国有土地使用证； 价格：企业自定； 建设标准：企业自定； 规划设计：招投标； 开发建设：招投标； 工程监理、验收入住：按国家规定； 工程质量：《建筑工程质量许可证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》； 物业管理：按国家规定； 抵押贷款：可以。 经济适用房的特点： 性质：微利商品房； 产权：完全产权； 销售许可：经济适用房销售许可证； 土地证：划拨国有土地使用证； 建设规模：政府批准年度计划； 价格：政府限价； 建设标准：户型、面积、档次等接受政府指导； 规划设计：招投标； 开发建设：招投标； 工程监理、验收入住：按国家规定； 工程质量：《建筑工程质量许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》； 物业管理：保证基本服务； 抵押贷款：可以。 20、开间：宽度。 参数2.1米 2.4米 2.7米………………. 21、进深：长度。 参数3.0米 3.3米 3.6米……………….. 为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。 22、消费者购买商品房后，对所占用的土地只享有土地使用权，不享有所有权。 23、多层与高层的优缺点： 多层： a 使用面积高 b 一般为砖混结构，折旧年限短、抗震低。 c 格局比较合理，大开间容易装修。 d 物业费比高层住宅低。 高层： a 使用面积低。（电梯、地下室、等） b 抗震性能好，折旧年限长。