20100210_世联地产顺德陈村旧改项.ppt

 项目南接顺德陈村镇老城区繁华中心，东临陈村大道，交通进入性与昭示性强。 陈村大道：陈村镇区主干道，文登路、锦龙路、合成路均临近项目，交通便利； 佛陈路：上佛山一环，至佛山至广州； 广珠西线：至广州/中山/珠海； 广珠公路：至广州/中山/珠海. 项目南面与镇中心繁华商业街相连，生活氛围成熟。南侧、西侧及内部有河涌水资源可利用，东侧紧临陈村大道，与锦龙工业区相连。 地块内西面、南面现有大量旧民居，东面沿街商业，拆迁面积较大、拆迁成本费用较高。 1、10年市场呈现显著回暖，整体表现出上扬局面，价格走势坚挺，政策、信心、供需因素成为支撑市场回暖关键； 2、未来供需因素及国内外多重不确定因素仍将影响房地产后期走势，短期内进一步波动的风险仍然存在； 3、2010年市场为恢复期向平稳期的过渡期，个盘表现差异将增大。 陈村房地产呈三足鼎立之势 三大居住板块特征 与顺德各镇相比，陈村房地产的发展远落后于经济的发展，未来有广阔的发展前景！ 对陈村本地市场影响较大的周边镇区北滘别墅产品10年市场表现：独栋11000-20000元/㎡ ，联排8000-11000元/㎡。 陈村本地洋房供应较少，只花地湾一期，近期尾货价格成交均价为5000-5500元/㎡，与周边北滘镇新城中心区洋房主流市场均价差距较大。 陈村镇中心二手洋房价格表现：由于镇中心一手洋房市场供应非常紧缺，因此二手洋房价格水平与一手洋房价格基本相当，在4500-5900元/㎡ ，相对较高。 陈村本地2010年入市项目洋房价格基本都在6000元/㎡以上。 由于本项目最快入市时间为2011年，因此须通过顺德历年房价平均增长率及2010年1-9月的房价增长率结合分析，预估未来3年顺德市场的平均增长率13%。 按近期陈村镇中心花地湾一期洋房成交均价水平5000-5500元/㎡中间值5200元/㎡预估，10%的保守年增长率计，2011年市场均价水平达6292元/㎡，13%的乐观年增长率计，2011年市场均价水平达6640元/㎡。 户型配比建议 运动主题会所：以运动为主设施辅于书吧、棋牌室、多功能厅 幼儿园规模及设计建议：建面约4500平米，中英文双英教学幼儿园突显档次配套，此外建筑明亮、富有特色 施工横道图（一至二期） 施工横道图（三至四期） 施工横道图（五至六期） 施工横道图（七至八期） 各镇的支撑产业不同，房地产刚性需求来源略有差异，北滘作为工业重镇，使其刚性需求趋向于环境的认同度。 经济视角：以制造业为支柱的经济强镇北滘将大力发展总部经济，将带来大量外来精英人群。 规划视角：北滘将作为顺德东部中心崛起——纳入佛山中心组团发展，作为财富沉淀及城市化象征的新城区规划建设启动。 规划视角：新城建设已全面展开，城市价值即将兑现。 产业视角：全国首个国家级工业设计及创意产业基地落户北滘，创意产业推动“北滘制造”迈向“北滘智造” 09年8月，国家工业设计与创意产业（顺德）基地获得了国家知识产权局的正式批准，这是国家知识产权局批准建设的国内首个以国家工业设计与创意产业基地命名的国家级工业设计基地，并被列入了国家工业设计与创意产业企业集群知识产权战略试点； 获批之后，顺德迅速投入6000万元启动相关项目，并得到了来自香港、深圳、广州、北京等地著名设计公司的积极响应，目前已有深圳嘉兰图等5家创意企业以及清华大学美术学院工业设计系等6家高校进驻； 目标：争取在1到2年内，引进较大规模的、专业的工业设计机构50家以上，实现产值超过5亿元；中长期目标是在3到5年内，发展成为一个支撑北滘镇经济增长的新兴产业，产业规模达到10亿元以上，由此撬动经济效益估计可高达500多亿元； 未业的市场置业需求：伴随北滘步入创意工业时代，在本地工业转型的潮流中将带来大量外来消费人口。 印象：自然进化的区域演变 城界的自然划分：城市的变迁和经济、交通的发展令到北滘镇中心的行政、商业、金融和第二产业得到了自然而然的划分； 以105国道与林上路为界，105国道以西、林上路以南，是北滘的旧中心区，是整个区域政治、商业和早期高尚住宅区高度集中的区域； 105国道以西、林上路以北，是政府规划的北滘新城，将是未来的政治、经济、商业与居住的核心区域； 105国道以东，更象是城郊、住宅与厂企的混合区域，值得一提的是，镇区南端，有多个美的开发的项目； 北部集中了顺碧、半岛、君兰等大型高档别墅区，可以说是相对独立的高尚住宅区； 其他之外，可以说是纯粹的工业区； 历史：两极化发展，洋房发展水平低，主要集中于老城区，别墅大盘多分布在外围，发展相对成熟 洋房：集中于老城区，规模小，多为多层楼梯楼，产品较落后，建筑风格千篇一律，规划布局简单坚硬； 别墅：主要分布在老城区外围，多为大盘，拥有稀缺资源，客户辐射面广，发展相对成熟； 现状及未来：新城区开始成为开发热