策划部铁西市场调研中.docVIP

千缘地产——千缘·爱城项目市场调研报告 千缘策划部 前 言 市场调研作为房地产营销策划中的重要部分，直接关系到一个项目的整体运作；是营销策划的基础，也是项目运作的基石。策划部刚刚介入项目启动期，为了能够更好的促进本项目顺利运作，在项目前期策划部利用闲暇时间对铁西区房产市场作了一次简单的市场调研，工作重点主要放在了以项目为中心向四周2公里内辐射（以建设大路为基点向两端延伸）。其基本框架如下： 铁西区房地产市场的整体分析 本项目周边房地产市场近况分析 本项目小户型市场周边主要竞品分析 本项目住宅市场周边主要竞品分析 本项目区域市场细分 本项目目标客户群描述 总结 铁西区房地产市场的整体分析 1、新区房地产发展状况 铁西是沈阳的老工业基地，在东北振兴的东风下，铁西新区也在进行大刀阔斧的改造。有人说隔一段时间不去铁西，就会感觉变化很大。以前市区内的购房者很少选择铁西，一是觉得铁西比较偏；二是没有好房子。但现在不同了，随着大批的工业企业迁出，住宅楼和商业项目拔地而起，铁西已经成为开发商和消费者的新选择。铁西的房子便宜是很多人的共识，当然铁西的房价也一直在涨。2003年12月，铁西的商品房均价为2784元，虽然比几年前大幅增长但是在全市范围来看并不算高。乐购等商业项目方便了铁西人民生活的同时也凝聚了人气。房子刚盖完就已经销售大半，这对铁西来说已经不是新鲜事了。很多人购买铁西新区的房子是为了投资，但大多数人还是因为能买的起。今年，铁西新区在交通格局下将重点对区内小街小巷进行整修。年，还将崛起10大标志性建筑，规划建设100个汽车零部件项目、100个装备制造业项目，推进汽车零部件、工程机械、机床和装备制造等“四大集群”产业发展10大标志性建筑年崛起为全面提升铁西新区第三产业档次，铁西新区结合沈阳中央都市走廊———金廊的建设，在兴工街以西、兴华街以东、建设大路以北、北二路以南规划了CBD中央商务区。沈阳第3条步行街即将启动伴随着铁西区兴顺商业街已搁置10年的原工贸大厦、尤金大厦、七彩城等三大“半截子”工程相继建成和续建，冷淡多年的兴顺商业街平添了几分鼎盛和人气。大超市安置待业人员万余人随着跨国公司入驻铁西，德国欧倍德、麦德龙，法国家乐福、天津家世界、大连友嘉、东方家园等世界重量级和国内知名品牌等安置待业人员万余人10大汽车产业项目明年入驻年还将继续建设为汽车配套服务的轮胎市场、汽车仓储、汽车商务大厦、机动车交易市场等10大汽车产业项目。土地市场是房地产市场的龙头，铁西新区对产业布局进行合理调整，土地无论从价格上、需求上还是存量上都有良好的发展势头。另外，霁虹这样的地方也展现出其巨大的发展空间。 二级市场空间巨大2003年以来，整个沈阳城区进行大规模改造、大量拆迁棚户区，同时启动金廊工程，对拆迁户进行货币补偿，这就推动原来大量的潜在消费群体涌入到二级市场中来。 中小户型大放异彩在研究沈阳市住宅消费群体的收入时，不容回避的两点：一是收入的总体水平不高，二是发展不平衡；目前中等收入家庭是房产消费主体，60～120平方米的住房（包括二手房）是目前住房供应体系的主流。 （7）“南下西进”拓疆52平方公里，新区房地产倍受瞩目。 铁西新区从于洪区交割来52平方公里土地全部完成交接后，铁西新区拥有的土地由原来的74平方公里，扩至了126平方公里。新增的部分东起三环南段，西至翟家镇界，北起沈辽路、浑抚灌胡孤家子段至开发区11号路西段延伸线，南至浑河。 小结：通过上述分析我们可以得出政府在铁西区建设上所投入的财力人力都是前所未有的，短短的一年时间铁西就产生了翻天覆地的变化从产业结构到市容市貌等等都是“老铁西”所不能及的。 GDP指数的增长见证着铁西的发展、改造结果；在房产市场日益火爆的今天，铁西以建设大陆为主要区域的房产市场已经打破原有的区域购买形式大量吸引非本区域的消费者前来置业，同时投资成为现今的热门话题。在政府的大力支持下铁西区房产市场正向着成熟稳健的方向推进。 2、区域发展未来规划 （1）新区规划发展六大功能 金融服务中心功能 经营管理中心功能 现代物流中心功能 会展旅游中心功能 国际贸易中心功能 制造业之都功能 （2）新区规划三大功能区域 一是打造现代商贸生活区 二是打造现代工业文化区 三是在开发区打造“装备制造业之都” （3）新区概念规划七大产业带 会展旅游中心 文化和体育产业带 现代汽车贸易产业带 科技教育产业带、CBD区域 商业金融服务带 现代生活服务带 （4）新区四大重点建设项目 ●铁西工人新村：面积约1平方公里的工人村地区，在保留原来有特色建筑的基础上实施整体动迁，重新建设工人新村以回报为铁西乃至沈阳发展作出贡献的工人阶级。 ●森林生态公园：利用原来于洪苗圃的有利条件规划建设160万平方米的森林公园，里面植入大型现代化娱乐