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2010年长沙市1-7月份房地产市场分析 --湖南新融达评估公司市场部 一、2010年第1-7月份长沙市房地产市场分析 （一）、2010年1-6月份长沙市房地产市场状况 2010年上半年，随着中央一系列房地产调控措施的出台，第二季度开始我市商品房新增批准预售、销售备案，二手房累计交易同比虽仍有增长，但增幅已开始逐月缩小；商品房单月均价涨幅趋缓，并有一定的下跌趋势。上半年全市（含郊县）完成房地产开发投资294亿元，同比增长37%，约占全市固定资产投资的23%。商品房施工面积5589万m2，新开工面积1322万m2，竣工面积399万m2，与去年同期比分别增长25%、105%、-24%。上半年我市（含郊县）累计批准预售888.83万m2，同比增长55%；实现商品房销售面积1102万m2，销售金额462亿元，与去年同期相比分别增长43%、72%。　 ?1??新建商品房市场　　一、新建商品房批准预售情况　　上半年全市新建商品房累计批准预售888.83万m2，同比增长54.94%，其中住宅批准预售782.02万m2，同比增长55.65%。分区划来看，内五区新建商品房累计批准预售663.23万m2，同比增长83.52%，其中住宅批准预售578.75万m2，同比增长86.99%。与去年同期对比来看，今年上半年五区四县除浏阳市、宁乡县外，其他各区县新增批准预售均呈正增长，特别是天心区、岳麓区、雨花区同比增幅超过100%，楼盘上市踊跃。　　二、新建商品房销售备案情况　　上半年全市新建商品房累计销售备案1101.75万m2，同比增长42.51%，其中住宅销售备案1026.98万m2，同比增长40.87%。分区划来看，内五区新建商品房累计销售备案741.90万m2，同比增长48.84%，其中住宅销售备案685.90万m2，同比增长48.20%。与去年同期对比来看，芙蓉区、天心区、宁乡县商品房备案出现负增长，其他各区县均有较大增幅，其中岳麓区、开福区、雨花区备案同比增幅超过70%。 　　三、新建商品房成交备案金额、均价　　上半年长沙市新建商品房销售备案金额为462.10亿元，同比增长72.07%，其中住宅成交备案金额为406.07亿元，同比增长69.28%。分区划来看，长沙内五区新建商品房销售备案金额为348.59亿元，同比增长78.89%，其中住宅成交备案金额为301.05亿元，同比增长76.30%。 　　上半年长沙全市新建商品房（含定向开发等）备案均价为4194元/m2，同比上涨20.74%，其中住宅3954元/m2，同比上涨20.17%；内五区新建商品房（含定向开发等）备案均价为4699元/m2，同比上涨20.19%，其中住宅4389元/m2，同比上涨18.96%。我市新建商品房均价自去年10月起环比出现持续上扬，今年第二季度开始涨幅趋缓，5月均价环比出现一定下滑，6月均价有所反弹，并回升至4月水平。　　四、新建商品住房供求结构分析（按套数计）　　（一）套型结构分析　　表4??2010年上半年长沙内五区新建商品住宅户型供销关系分析表（单位：套）　　　上半年长沙内五区累计住房供应套均面积为110.42m2，同比增大8.90%。从累计供应及销售备案情况来看，当前各户型供应量仍全部小于销售备案量，备案时间的相对滞后性是其主因；供销基本接近的是中户型（90-120m2）、中小户型（60-90m2），90m2以下户型供应占比为38.44%，比去年同期减少4.38个百分点。　　（二）价位结构分析　　?2010年上半年长沙内五区新建商品住宅户型销售价位分析表（单位：套） ≤3000M2 （3000-3500】M2 （3500-4000】M2 （4000-4500】M2 （4500-5000】M2 （5000-5500】M2 ≥5500M2 住宅销售面积（M2） 1048316.95 42636.89 640410.35 1073517.36 1261620.40 803012.98 932315.07 从上半年住宅销售的价位结构来看，4500-5000元/m2住宅销售比例最大，达到总量的1/5以上，5000元/m2以上住宅销售比例继续增加，上半年累计销售比例已超过15%，这表明当前长沙商品住宅均价基数仍在整体上移，而5500元/m2以上中高档商品住宅受政策影响相对较小，销售情况依然较为乐观。　　五、内五区新建商品房待销情况　　2008年以来，截止今年6月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为563.12万m2，较上月底增加36.90万m2。其中住宅427.30万m2，占75.88%；非住宅135.82万m2，占24.12%。分行政区划来看，岳麓区待售量居第一位，为128.17万m2，占比2