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我国房地产估价档案管理现状调查与分析 [摘要] 房地产估价档案随着房地产估价行业的迅速发展而不断引起人们的重视。论文运用实地访谈、问卷等多种调研方式与手段，对房地产估价行业的档案管理状况进行了全面、细致地调查与研究，掌握了我国房地产估价档案管理的发展现状，分析了其中存在的问题与制约因素，提出了相应的解决措施，旨在促进房地产估价档案管理工作健康有序地发展。 [关键词] 房地产估价 档案管理 调研报告 20 世纪80 年代末， 我国房地产估价行业兴起并迅速发展，房地产估价档案应运而生，估价档案管理活动也由此展开。当前我国房地产估价档案管理的整体水平不高， 难以满足估价机构内部及社会各方面利用估价档案的需要。为此，江苏鑫洋土地房地产评估有限公司与南京大学信息管理系共同承担了“估价档案管理要求”课题的研究，本文系该课题调研报告。 一、课题调研方案的总体设计 根据课题研究的任务、目的与要求，我们确定了包括国内外估价档案管理制度、研究文献与实际状况在内的总体调研方案。限于篇幅，这里仅对以问卷调研和实地访谈为主要内容的实际调研略加阐述。 （一）、 问卷调研的内容与实施 问卷调研的目的在于掌握全国范围内的房地产估价机构档案管理工作的基本情况，为此，我们拟定了《房地产估价机构档案管理现状问卷调查表》，调查表内容分为四部分：⑴房地估价机构基本情况；⑵估价业务流程及形成文件的管理情况； ⑶估价档案管理情况；⑷估价档案工作支撑条件状况。问卷调查表于2010 年11 月20 日由中国房地产估价师与房地产经纪人学会发放至214 家拥有一级资质的房地产估价机构，截止2010 年12 月16 日问卷调研结束时， 共回收问卷33 份， 回收率为15.42%。 （二）、实地访谈的内容与实施 实地访谈，侧重于个体分析，即走访房地产估价行业中具有代表性的、引领整个行业发展的估价机构，与估价档案管理人员进行面对面的沟通交流，了解估价档案形成、运转、管理、利用等情况。据此我们制定了《房地产估价机构实地访谈提纲》，将访谈内容划分为文件管理、档案管理、支撑条件、档案管理体会与建议四部分。课题组于2010 年11 月25 日至12 月10 日对北京、上海、深圳三地的九家一级资质房地产估价机构进行了实地访谈调研，深入了解各机构文件管理、档案管理状况的同时， 也对估价机构档案工作开展情况有了充分的感性认识。这些实地访谈机构是北京首佳房地产评估有限公司、北京仁达房地产评估有限公司、北京杜鸣联合房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、上海八达国瑞房地产土地估价有限公司、上海百盛房地产估价有限责任公司、深圳英联房地产估价顾问有限公司、深圳世联土地房地产评估有限公司、深圳国策房地产土地估价有限公司。 二、 房地产估价档案的概念与特点 （一）、 房地产估价档案的概念 目前关于“房地产估价档案”还没有明确统一的定义，在房地产估价法规文件中称其为“房地产估价报告及相关资料[1]”，有的文献资料中则称之为“房地产估价资料[2]”。笔者认为，明确房地产估价档案概念是十分必要的，这既是开展理论研究的基础，也是规范房地产估价档案管理的前提。参考城建档案、房地产权属档案等概念， 并结合房地产估价活动特点我们将房地产估价档案概念完整表述为：房地产估价档案， 是指房地产估价机构在其房地产估价业务活动中直接形成的、与房地产估价业务相关的、对房地产估价机构和社会有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式和载体的历史记录。 （二）、房地产估价档案的特点 房地产估价档案具有专业性、项目成套性、高度保密性的特点。专业性是房地产估价档案最基本的特点， 这是由房地产估价活动专业性决定的， 主要体现在估价档案的形成领域、形成过程、记录方式、内容性质等方面。项目成套性，是由于房地产估价活动都是围绕一个个独立项目为对象开展的， 评估过程中规律性地形成了一系列相关的估价文件， 它们因共同记载和反映估价活动而构成一个密不可分的有机整体，即房地产估价档案，这就要求在收集、整理、分类、保管等管理工作中都要保持一个项目档案材料的齐全成套。房地产估价档案较之其他类型档案具有更高的保密性，房地产估价档案作为企业资产的一部分，在反映估价机构业务活动开展情况的同时也记录了技术人员在估价过程中形成的经验总结等， 具备企业“知识产权”的性质，另外房地产估价档案中涉及到委托人及其他相关人员的隐私， 估价人员有义务对估价报告或工作底稿中的信息依据相关法律法规及委托人的协议要求进行保密。 三、房地产估价档案管理现状分析 （一）、 房地产估价档案制度建设状况 从行业整体来看， 至今没有专门针对房地产估价档案管理的法规文件出台， 仅在房地产估价业务文件与部门规章中有某些条款涉及房地产估价报告及相关资料的整理与保管。例如，《房地产估价规范》中4.0.6