bj2008gw08大连中庚塔河湾项目市场调研、经济测.pptVIP

大连中庚塔河湾项目市场分析沟通稿 谨呈:中庚房地产开发有限公司 项目顾问工作阶段划分 项目限定条件与客户目标解析 本项目位于大连旅顺口区塔河湾浴场附近，距大连市中心直线距离约为26.5公里，属于城市近郊区域 项目地块通过快速路旅顺南路与城市实现便捷的交通联系，但公共交通系统尚不完善 旅顺南路：连接大连市主城区与旅顺口区的主干道之一，99年建成，全长30多公里，双向四车道，通行顺畅且沿途风景秀丽；软件园、小平岛、亿达蓝湾等均分布在旅顺南路两侧； 项目总占地4.4万平米，容积率0.5，但其中约8000平米的占地不可用 项目地块与塔河湾浴场一路之隔；地块整体地势较高，地块内部南北地势较陡中间部分较平缓，海景效果极佳；地块边界性明显 地块周边市政配套建设滞后，周边有少量中等档次旅游设施，软件园与新建项目有较大量的配套规划 项目属性界定——全国知名资源城市、具备强势海景资源和特殊地形条件、较小规模低密度项目 开发目标及解析 市场环境分析 城市发展分析 房地产市场分析 低密度市场分析 项目所处的旅顺区位于大连“西拓北进”发展方向上，将成为大连开发的热点区域 旅顺南路沿线区域主要承担现代高新技术产业与滨海旅游功能，被誉为大连绿色硅谷地带 软件园二期高调起势，激发旅顺南路沿线房地产开发投资信心，未来竞争激烈 市场环境分析 城市发展分析 房地产市场分析 低密度市场分析 近年大连GDP快速增长，城市宏观经济发展势头良好，形成房地产市场高速发展的动力和基础 大连市房地产进入高速发展期，连续三年销售面积大于竣工面积，市场供不应求，商品房价格持续上涨 近期受新政影响，市场对于销售价格预期走低，各项目市场销量受到不同程度影响，观望氛围初显 访谈纪要： 大连某开发商市场部经理：新政出台以后，各家的项目肯定都受到了不同程度的影响，只是影响的程度不同而已；对于投资性的产品影响比较大，象你们公司代理的宅语原，客户流失不少，但像蓝湾、溪之谷等高端项目，肯定也受到了影响，但是相对影响就会小一些；不过能够看到的是市场上持币待购的人在增多，很多人开始观望，我们的很多客户一直在看项目，一直在和我们的销售代表联系，但就是不往外掏钱，我们也在想方法促进他们进快落订； 随着城市快速发展及地形限制，中心区开始出现“地荒”，房地产发展加速外扩，旅顺和开发区成为房地产开发热点区域 大连位于半岛顶端，受山海地形约束，大连市主城区可用于开发建设的土地十分有限； 从供应产品价格结构来看，大连中高端市场活跃，8000元以上住宅供应总量共173万，占近半市场份额，未来竞争激烈 大连均价超过一万的高端物业年消化量稳定在市场总消化量的4%，项目08年的销售目标意味着要切分沿海高端市场十分之一的份额 06年大连房地产住宅消化量570.2万平米，其中单价8000元以上的170万平米，占比30%。其中超过一万元的高端物业20.9万平米 但从大连本地消费者购买力来看，房价的上涨幅度远大于人均可支配收入上升幅度，大连房价收入比已超过北京、广州一线城市，市民购房压力巨大 以东三省为主的异地置业者被大连城市影响力、宜居环境吸引成为大连房地产市场重要力量，沿海高端项目外地客户占比超过半数 房地产市场小结 大连房地产市场发展存在较好的经济基础，长期看好，但新政出台后市场近期有一定波动； 市场环境分析 城市发展分析 房地产市场分析 低密度市场分析 大连别墅市场起始于2000年前后，在城市中心区起步，但发展一直比较缓慢，同时受限于城市空间有限，政府对于别墅用地审批也较严格 大连别墅市场自2000年左右起步，供应主要集中于城市中心区； 大连低密度市场表现一直比较平稳，07年受蓝湾和溪之谷项目带动销售量增长较大，08年市场供应量增多，竞争激烈 根据形成区域的不同，我们将大连的别墅项目分为三类，三类项目的特征及市场表现具有较大差异 南山区域——大连传统贵人居住区，身份和地位的标签，但目前区域内产品力较差，价值未被完全释放 东部滨海区域——城市资源和海景资源具备，但各项目均未明确定义区域价值且产品力较差，销售状况一般 星海湾区域——城市地标区域，可以实现城市内各物业类型的价格峰值，但未来供应缺失 根据形成价值资源的不同，我们将大连的别墅项目分为三类，三类项目的特征及市场表现具有较大差异 开发区中心区——新城区域高投入配套复合地产项目，以别墅产品配合启动区展示，价格可以达到区域内的峰值，但会以老城区同品质项目售价为天花板 开发区金石滩——位于旅游度假区内的高端项目，后续发展空间较大，但目前开发较为迟缓 旅顺口区——新城高端项目，售价存在天花板，但个别项目依靠产品力打造可以实现价格突破 根据形成价值资源的不同，我们将大连的别墅项目分为三类，三类项目的特征及市场表现具有较大差异 小平岛——依托城市延伸和产业利好，