龙湖物业是如何定行业标准.docxVIP

内容提供：血小板低 龙湖物业是如何定行业标准 核心提示 　　物业管理，还是物业服务？ 　　既是不同的商业理念，也是不同的商业路径 　　现实的困境证明当市场无法按照服务价值决定服务价格 　　靠收取物业管理费 　　物业管理行业难以做精，也难以做大 　　现行的规则是：通过物业进行品牌增值，通过地产收益补贴物业 　　在现行的规则下，龙湖物业毫无疑问是优秀的 　　但问题是，如果商业模式不变 　　龙湖物业永远无法做成一个产业 　　物业之困 　　2012年8月31日，龙湖《物业标准白皮书》发布。 　　同一天的新闻，南岸区四海花园小区，物管弃管。 　　草坪上随处可见踩扁的易拉罐和纸屑，凌乱不堪。 　　保安称，已经有2个月未拿到工资。 　　亏损，成为悬在物管公司头顶的利剑。 　　“单纯从物业上面讲，龙湖的物业做得这么好，每年依然是亏损。??龙湖集团物业管理部总经理周洪斌直言不讳。 　　“前辈子造了孽，这辈子搞物业。”这，是流传在物管圈子里的一句玩笑话。 　　有多“造孽”？ 　　2008年5月，中国物业管理协会出台《全国物业管理行业生存状况调查报告》，调查数据显示：全国亏损程度达到40.07%。 　　物业管理始于19世纪60年代的英国，1981年登陆我国深圳，经过31年的发展，现在，全国已有超过5万家的物业管理公司。 　　在重庆，物管在主城区覆盖率达到86%以上。 　　工商登记注册的物业管理企业有1952家，一级资质50家，二级资质212家。 　　记者调查采访了重庆本土7家物业公司，无一家公司称自己盈利。 　　矛头指向一处——物业费。 　　重庆物业费收取标准，现在参照的，是1999年的《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》。 　　江北区物业管理协会会长李预兵说到这个文件，颇有微词。 　　“十几年前的收费标准，作为现在的价格指导，合适吗？1999年的时候清洁工300多块钱一个月，现在要1200元左右，当时的保安500元左右，现在普通保安2000元以上……但收费依然是十几年前的标准。40%的亏损这个是平均数，是拉通算，实际物管亏损情况远比这个严重，基本上7成亏损、2成保本、1成盈利。” 　　“各地城市都有物业等级制度，每一等级根据提供服务的基础内容确定价格，比如重庆一级企业高层最高只能收到1.9元，这个价格就定死了。但这里有两个问题：我们定的价格都是对物的管理，对人的影响因素没有考虑，物业的70%是人工成本，人均劳动力成本每年增长20%，还有一个成本是能源，水电气等价格上涨，这两个成本在未来还会上升。成本定价的模式决定了即使赚钱也是很小的，收费率没有达到85%，注定亏钱。”周洪斌解释。 　　恶循环怪圈 　　亏损绝对不是企业的真实意愿，那么，靠什么赚钱？ 　　“我们会增加上下游产业链。”周洪斌称，“对于整体品牌打造来讲，龙湖物业所创造的价值非常之高。” 　　“同样品质的楼盘，因为物业好，在售房价格上是能体现的。比如成都的物业能为一个平米增加300块，上海的龙湖能增加2000块。” 　　物业服务做品牌，品牌构建后推动地产售价，地产盈利补贴物管。这个模式，几乎是绝大部分物管公司所采取的转移收益形式。 　　但并不是所有公司都管用。当地产遭遇寒冬，依附于地产之上的物管要发展，必须另辟蹊径。 　　“最直接的途径是降低成本，降低服务质量，以前一个小区物管要配50个人，现在就少配。以前保安招年轻人，现在招年龄偏大的老头子甚至老太，维修偷工减料，行业之间乱杀价。”说起现在物管业的乱象，李预兵痛心疾首。 　　当无力支付现在高昂的成本，大多数企业采取的方式是削减配置，服务质量下降，业主不买账，物管和业主的关系似乎“水火不容”。 　　物管和业主的纠纷，几乎每天都在上演。 　　2011年，南岸区法院共受理各类物业纠纷案件454件。 　　2012年1月到4月，南岸区共受理物业纠纷案件210件。 　　物业纠纷案件数节节攀升，案件呈现的形态也五花八门——合同纠纷、物业管理纠纷、逾期违约纠纷、拖欠拒缴物业费纠纷…… 　　业主抱怨服务质量低，行业抱怨物业费和服务价值不能等值。 　　一个“物业亏损——服务减少——业主欠费——服务降低——物业亏损——服务减少……”的怪圈形成。 　　优势在“信任” 　　龙湖似乎一直在这个怪圈之外。 　　“对于依托地产的物管来说，物业的作用在于品牌的长期支撑。”龙湖集团执行董事兼首席市场官秦力洪称。 　　“现在不是一个挣钱的时候，服务满意度才是最重要的，物业需要多少钱，地产来补。” 　　地产很清楚，龙湖的物业，让龙湖的房子增了值。 　　相比于其他物管和业主的“水火不容”，龙湖物管同业主之间，建立了信任。 　　“整个行业的紧张感是整个社会的缩影，人是社会结构的产物。信任成为一种稀缺的产品，我们和业主之间的信任，这就是我们最大的优势和竞争力。” 　　2012年8