绿地集团2008年徐州商务城项目研究报告（下）【精品资料】.ppt

三、城市间产业结构对比分析;三、城市间产业结构对比分析;四、徐州城市发展规划分析;四、徐州城市发展规划分析;四、徐州城市发展规划分析;四、徐州城市发展规划分析;四、徐州城市发展规划分析;四、徐州城市发展规划分析;四、徐州城市发展规划分析;五、徐州城市产业发展模型预测;五、徐州城市产业发展模型预测;五、徐州城市产业发展模型预测;五、徐州城市产业发展模型预测;五、徐州城市产业发展模型预测;五、徐州城市产业发展模型预测;五、徐州城市产业发展模型预测;五、徐州城市产业发展模型预测;五、徐州城市产业发展模型预测;五、徐州城市产业发展模型预测;五、徐州城市产业发展模型预测;五、徐州城市产业发展模型预测;五、徐州城市产业发展模型预测;根据研究可得，由于产业发展相对落后，城市人均占有办公楼面积数值较低。 在城市人口总量下：徐州人均占有写字楼面积仅0.053㎡/人，而合肥已经达到0.213 ㎡/人，济南已经达到0.431㎡/人，青岛已经达到0.330㎡/人，南京已经达到0.560㎡/人，上海更是达到1.029㎡/人； 在城市就业人口总量下：徐州就业人口人均占有写字楼面积仅0.107㎡/人，合肥为0.390 ㎡/人，济南为0.719 ㎡/人，青岛为0.531㎡/人，南京为1.003㎡/人，上海为1.590㎡/人； 在第三产业从业人口总量下：徐州人均占有写字楼面积仅0.340㎡/人，而合肥已经达到1.063 ㎡/人，济南已经达到1.76㎡/人，青岛已经达到1.473㎡/人，南京已经达到2.178㎡/人，上海更是达到2.802㎡/人；徐州与其他研究城市之间存在的显著的差距。 在不考虑人口增长因素的条件下，按照同类城市当前发展水平比较，如到2010年徐州写字楼市场容量达到190－220万之间，则徐州人均写字楼占有面积为0.203-0.225 ㎡/人之间；徐州就业人口人均占有写字楼面积为：0.405-0.469㎡/人之间；第三产业就业人口人均写字楼占有面积为：1.293-1.429 ㎡/人之间。两项指标均达到较为合理的人均标准。;五、徐州城市产业发展模型预测;六、针对性总结;第四部分 徐州办公客户意向问卷 调查结论报告 ;调查目的：通过调查，了解目前徐州写字楼入驻客户现状，了解市场需求，以及对于本项目所在地——徐州新区的了解程度和对本项目诉求情况 调查时间：2008年4月——2008年5月 调查地点：徐州市市中心各写字楼（共计15个） 调查对象：徐州市市中心各写字楼内入驻企业（受访者多选取该企业的负责人），有效样本量159份 调查方式：上门访问式问卷调查;1、徐州写字楼入驻客户未来5年内扩张需求强烈，写字楼需求将创新高;2、徐州写字楼客户对于徐州新区了解者达7成，愿迁入者逾半数;3、徐州写字楼客户愿与同类及相关企业共同迁入徐州新区者达8成，产业聚集性强;4、租赁成为企业选择入驻徐州新区写字楼的主要方式;5、表示会或可能会入驻绿地商务城的企业决策者达到9成以上;6、提供相关平台，开拓企业市场成为企业决策者主认为绿地商务城所应必备的首要条件;7、200㎡以下小面积办公选择比例最高，100－300㎡物业最受市场认可;8、全装修办公物业成为被访者的首选;9、自由分割型写字楼成为被访者的首选;10、近6成的被访者选择普通标准层高办公物业;11、1-2元/平方米/天是被访问者当前可承受的主力租金段;12、结论;NO:6; 2006年徐州写字楼成交均价为4641元/㎡，2007年为4831元/㎡，比06年增长了4.1%。2006年至2007年徐州写字楼成交均价稳步增长，在2007年下半年达到了5015.1元/㎡，2008年上半年的成交均价有所回落，降至4598元/㎡，同比2007年上半年下降了2.4%。;二、徐州2006年至2008年上半年成交面积分析;三、徐州2006年至2008年上半年分区成交分析;四、2006年至2008上半年徐州部分写字楼成交明细;日期;日期;上海绿地集团 绿地徐州商务城项目 第二阶段研究分析报告 （2008年8月）;第一部分 国际新城发展案例分析;巴黎 拉德芳斯 ;区域位置及由来 座落在布劳涅森林以北、塞纳河畔的拉德芳斯区位于上塞纳省皮托市、库伯瓦市和楠泰尔市的交界处，原是巴黎西郊一片僻静的无名高地。 在１８７０至１８７１年的普法战争中, 法军败北, 巴黎沦陷, 一小股法军退守这里的无名高地并顽强抵抗到弹尽粮绝, 全部以身殉国。后人在高地上竖起一组雕像, 题名“拉德芳斯”, 意为“防卫”, 以纪念阵亡将士。在新区的开发和兴建过程中，不但这组雕像被完整地保留了下来，而且整个新区也以此为名。 拉德芳斯区距离巴黎市区约2公里。;开发背景 1958年法国巴黎市区内严重缺乏商务空间，法国政府决定开始二十世纪后半期最大的都市计划行动，以满足首都巴