第五讲 杭州房地产(住宅).ppt

第五讲 杭州房地产（住宅）市场分析 浙江工业大学房地产研究所 第一部分、1998年-2005年1季度，宏观调控前的上升繁荣期 1、房价、地价领先各大城市率先快速上涨。 图1－3 杭州与全国部分城市2000年到2003年居住用地地价指数比较 2、房地产投资额稳步增长，住宅投资占绝对优势。 表1-4 杭州六区住宅投资占房地产投资的比重 表1-5 萧山住宅投资占房地产投资的比重 表1－6 余杭住宅投资占房地产投资的比重 3、典型的卖方市场。 专 栏 一 在本轮房地产发展中，杭州房价之所以领先全国快速上涨，从区域因素分析（暂不考虑宏观因素），其主要原因有： 第一，历史包袱轻。 第二，挂招拍制度。 第三，早期居住用地供应不足，留下供求缺口。 第四，发达的浙江经济为杭州楼市创造了大量域外需求。 第五，大规模城市拆迁改造与货币化安置产生巨大的刚性需求。 第二部分 宏观调控后杭州房地产市场特点分析 （一）市场总体特点分析 1、总体供大于求态势较明显，特别是可售经济适用房增加过快，06年6月份以来市场商品住宅实际销售量已略大于上市量。 5、板块、楼盘、企业之间分化加剧，成熟区块、高性价比楼盘、品牌企业开发产品受到市场的追捧。 （1）楼盘两极化明显 （2）城东板块成为新热点。 （3）远郊的、跨江的、配套较差的房子，由于居住价值较低，相对较难销售。 专 栏 二 (2)自用性住宅需求庞大。 第三部分 杭州房地产市场发展趋势分析 END 2008-10-09 1.29 1.3 1.28 1.32 2006年1-9月 1.51 1.56 1.58 1.66 2005年 1.34 1.38 1.37 1.38 2004年 滨 江 区 1.34 1.29 1.44 1.42 2006年1-9月 1.6 1.77 1.52 1.68 2005年 1.04 1.1 1.05 1.19 2004年 江 干 区 1.27 1.16 1.28 1.32 2006年1-9月 1.22 1.51 1.2 1.34 2005年 1.17 1.28 1.2 1.29 2004年 拱 墅 区 2.91 3.06 3.06 3.05 2006年1-9月 1.42 1.45 1.42 1.44 2005年 2.21 2.22 1.91 1.86 2004年 西 湖 区 0.92 1.05 0.78 0.88 2006年1-9月 0.95 1 1.09 1.27 2005年 1.82 1.77 1.62 1.68 2004年 下 城 区 0.79 0.74 0.8 0.92 2006年1-9月 1.27 1.41 1.27 1.27 2005年 1.72 1.9 1.76 2.04 2004年 上 城 区 1.58 1.51 1.61 1.6 2006年1-9月 1.36 1.44 1.42 1.49 2005年 1.5 1.57 1.45 1.52 2004年 六 城 区 住宅供求比（批准预售套数/预销售套数） 商品房供求比 （批准预售套数/ 预销售套数） 住宅供求比 （批准预售面积/ 预销售面积） 商品房供求比 （批准预售面积/ 预销售面积） 表2－21 各区域商品住宅供求比情况(含经济房) 表2－22　 各区域商品住宅供求比情况(不含经济房) 1.17 1.18 1.18 1.21 2006年1-11月 1.51 1.56 1.58 1.66 2005年 1.34 1.38 1.37 1.38 2004年 滨 江 区 1.13 1.07 1.20 1.14 2006年1-11月 1.37 1.67 1.34 1.58 2005年 0.85 0.94 0.93 1.09 2004年 江 干 区 1.26 1.10 1.25 1.29 2006年1-11月 0.98 1.50 0.99 1.34 2005年 1.16 1.27 1.19 1.29 2004年 拱 墅 区 1.32 1.20 1.34 1.27 2006年1-11月 1.14 1.23 1.18 1.22 2005年 1.95 2.01 1.91 1.69 2004年 西 湖 区 0.87 0.94 0.74 0.81 2006年1-11月 1.44 1.41 1.45 1.61 2005年 1.27 2.23 1.27 2.10 2004年 下 城 区 0.47 0.62 0.46 0.71 2006年1-11月 1.27 1.41 1.27 1.