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户型在房产评估中的中的重要性 [ 作者:浙江恒信房地产估价有限公司　徐 加入时间:2005-04-01 来自:资产评估协会 ] 在房产价值的影响因素中，户型其实占着十分重要的比例，在二手房市场中，同一地段、同一楼盘、常会出现户型设计优秀的单位成交速度快，成交价高，而户型差的单位则较难成交，甚至在开发商出售时，也会出现销售困难，说明户型对房屋的价值影响重大。 　　 仔细分析，不难理解户型对房屋价值的影响，因为户型平面设计是否合理直接影响居住的质量，可以说，户型是影响居住质量和居住方式的最直接因素。优秀的户型平面需有下列基本特征。 　　 1、有足够的朝阳面和采光面。合理的户型应有2－3个开间的朝阳房（厅），3房的南面宽度应在10－12米，进深在10－12米（多层）和12－14.5米（高层），日照、采光、通风都能满足基本要求，而差的户型进深在15米左右，有的甚至达16.5米（不包括边套），开间在8米左右，北向的客厅进深在6－9米，采光严重不足，黑洞洞的家只能靠电灯采光；而且通风也不畅，常常靠人工通风，否则，室内空气洁净度差，尤其是装修不久的房屋，空气的污染程度远高于大开间、小进深的房屋。因此，可以说大开间、小进深的房屋因其居住质量高，物业的价值也高于小开间、大进深的房屋。 　　 其实，按规范的建筑标准，开间和进深都有合理的标准，而且开发商也深知这一点，但为什么还会建造大进深的户型呢？应该说大进深的产生并不是设计师的原因，而是因为高地价和严格的规划条件。大进深容易出容积率，即使开发商不增加容积率来降低楼面地价，在一系列严格的规划条件下，开发商也只能用增加进深的方法来达到预定的容积率，否则为设计好户型牺牲应得的容积率，意味着楼面地价的提高，使得原已相当高的销售价格更高。所以，开发商往往在楼面地价、容积率、建筑高度、建筑间距、中心花园等几大绳索捆绑下，通过加大进深来达到既不牺牲容积率，又能腾出较大空间建设中心花园的目的，有时地块形状不凑巧，放三排建筑间距不够，放两排又出不了容积率时，开发商也不得不把单体得进深加大2－3米，因此在最近几年大进深的户型越来越多。 　　 2、客厅最好朝南。客厅的使用率往往高于卧室，在江浙一带对日照要求较高的地区，能在一个南向的、阳光充足的客厅中娱乐休息，实在时居住质量的重要体现；但目前较多的高层建筑户型都朝北或居中，采光都不足，更不用说日照了。正因为客厅采光十分重要，边套往往比中间套更受欢迎，尽管西边套日照强烈，但人们宁愿接受其这一缺点，也不愿选择中间套，正是说明客厅采光的重要性。 　　 3、卫生间尽可能开窗（明卫）。在传统的观念中，卫生间似乎并不重要，但在现代生活中卫生间成为居住质量的重要组成部分，不仅卫生洁具的不断升级要求卫生间面积越来越大，而且对卫生间的采光和通风要求也在提高，明卫采光和通风远强于暗卫，尤其是通风，对卫生间而言，通风十分重要，非典时期更说明这一点。因明卫的舒适程度远远高于暗卫，一些高档次的楼盘在设计时不惜牺牲建筑面积，尽可能设计成明卫。但实际上许多楼盘往往不能做到这一点，绝大多数高层或小高层的卫生间都是暗卫。 　　 4、功能布局紧凑，走道面积或功能不确定的面积应尽可能少。优秀的户型平面经过设计师的精心划分，每一块面积都有明确的功能，可谓合理紧凑，几乎没有浪费的空间，让付出高房价的消费者心理平衡，但近几年开发的楼盘有相当比例的大户型房，虽然面积很大（多在150平方米以上），但功能布局很不合理，很多空间没有明确的功能定位，被消费者视为浪费的空间，不但在新房销售时困难重重，在二手房转让时也难以达到与功能紧凑的中小户型同样的价格，这一点在估价时也应充分关注。 5、过渡的错层。前几年流行错层，有南北向的错层，也有东西向的错层，尤其是大进深的房型，为了增加变化，往往有南北方向的错层，较低高度（3个台阶以下）的错层对通风影响不大，否则影响南北通风，有些房型一错再错，对通风影响较大，并不利于居室卫生。而且从建筑质量看，一错再错对结构的稳定性影响大，在地震多发地段，危险性增大。 户型设计的上述缺陷中最主要的是建筑的大进深，大进深使得户型面积普遍较大，进深在15米的户型，即使开间在8米，套内面积也已达到120米，加上公摊，建筑面积在150平方米以上，而且中间套的客厅必须朝北或居中，卫生间卫暗卫，客厅采光较差等等。因此，大进深的防房型在估价时在个别因素中充分考虑其居住的质量，在估价中与小进深的好房型有较大的区别。（