北京部分养老机构情况学习小结.docVIP

养老地产如何落地——经典养老项目游学 北京站?第二季 学习小结1（各项目基本情况） 根据公司的培训工作安排，非常有幸参加了经典养老项目北京站的游学考察，本次学习时间为3天，考察了燕达国际健康城、东方太阳城、九华山庄、清朋华友、和熹会、寸草春晖共6个北京经典养老项目，除听取了各项目的讲解外，还参加了养老机构盈利测算、健康地产模式探索和思考、养老项目设计共3个课程的学习。现就考察学习情况小结如下： 1、燕达国际健康城考察学习情况 燕达国际健康城位于燕郊，隶属于河北省地界，处于北京和河北交界的地段，该项目占地面积400多亩，为医疗用地。健康城内建有医院、养护中心、国际会议中心、宾馆等，投资巨大，我们主要考察的是养护中心项目，即养老公寓项目。 燕达养护中心一期项目投资约10亿元，紧邻燕达自建的医院，共设置房间（标准间）1100多间，实际入住老人1000多人（多为包房），其中自理老人占多数，比例为70%—80%。自理老人收费标准为：66平方套间，1人住5800元/月、2人住一起6400—7000元/月；半自理和失能老人收费标准为：5800元/月—11800元/月不等；费用均不含餐费，就餐有700—1200元/月的不同标准；同时对半自理、自理老人收取3万元的押金、对失能老人收取5万元的押金。半自理区域1名护理员照顾4名老人、失能区域护理员陪护比例为1:2、特护区域护理员陪护比例为1:1。 燕达养护中心入住的老人98%为北京人，主要群体集中在高知识份子、高收入群体、离退休公务员中，主要类型是高龄（平均80岁）、丧偶、空巢（子女不在身边）、失智、失能，目前入住率在90%以上，处于盈亏平衡点（不考虑建筑成本折旧），未来肯定能够实现盈利。现在已经开始出现排队的情况，未来价格还有很大的上升空间。 燕达养护中心准备进行二期建设，二期计划建成一个拥有1万个床位的养老综合社区。 燕达养护中心一期自2011年8月开始运营，在运营管理过程中有非常多值得借鉴的经验，具体如下： （1）运营初期一次性上岗员工较多，最早期曾经300多人伺候过30多位老人。 （2）营销方式的逐渐成熟，后来才总结出经验：百闻不如一见、一见不如体验。其对老人安排了3天的入住体验时间，关键的营销在于3天的体验期内打动老人。 （3）要让老人忙起来，燕达经常组织各种活动和培训，培训老师都是入住的老人，让老人自己组织活动，让老人有被别人需要的感觉。 （4）燕达在老人中组织成立了宾客委员会，让老人进行自主的管理。 （5）第一次与老人接触的营销人员非常重要（养老顾问），老人入住后，要继续做好跟踪服务，同时也是“老带新”模式的重要手段。 （6）燕达每周组织的有回北京（回家）、购物等活动，同时为老人进行代办医保等服务。 2、东方太阳城学习考察情况 东方太阳城位于北京顺义区，处于五环以外的地段，规划面积3500多亩，其中购买建设用地接近2000亩，其余1500亩为租用绿化用地（主要是高尔夫球场、水面景观和农庄）。总建筑面积82万平方，其中可用于销售的面积78万平方，容积率为1:0.29。项目已运营10年，2006年刚建成时，出售价格仅为3800元/平方，目前价格为2万—3万元/平方，目前已出售99%，因该项目拿地价格很便宜，项目实现了较大的盈利。 东方太阳城为典型的出售型养老社区，主要参照美国养老社区的形式：在郊区拿较大面积的土地、绿化景观做的特别好、楼层较低、配套设施特别完备（有医院、银行、商业街、学习教室、多功能厅、康体中心、酒店等）。定位的主要客户为55岁—80岁之间、能够自理中老年人，主要是已退休、但还不至于去老年公寓养老的人群。 东方太阳城目前在三亚的同类项目已经开始建设，还计划在四川进行同类项目的建设。 3、九华山庄学习考察情况 九华山庄位于北京小汤山，处于五环以外的位置，是一所用酒店改造成的养老公寓，将酒店标准间改造成适合老年人居住的房间，同时配套相关的养老公用设施，主要是以房间出租的形式进行销售。目前现有房间2000多间，目前入住率已达到90%，主要是以长租的形式，最长为30年，参考价格为：租1年的，押金10万元，租金6万元/年；租5年的，押金20万元，一次性付5年租金15万元；租20年的，押金30万元，一次性付20年租金20万元。期间除特殊情况外，一般不许退租。除租金外，其他如护理费用、就餐费用等都需进行另外交费。 九华山庄目前入住的主要为自理老人，主要吸引老人入住的核心在于拥有免费的温泉、一般的慢性病免费进行康复、管理好、老年活动多，同时配套的有社区一级医保定点医院，满足基本的医疗需求。 九华山庄同时已经启动第二栋楼的改造，计划走高端路线，收费还是采用高押金制：计划对70—90平方的套间，收取押金100多万，5年起租，租金为4—6万元/年。 4、清朋华友学子园学习考察情况 清朋华友学