人才配置和管理.docxVIP

目前形势下房地产公司的人才配置与管理中国房地产建筑人才网日前进行的一项调查显示，国家一系列针对房地产市场的宏观调控政策出台之后，房地产业的从业者中，考虑转行的的人员大幅增加。该网2006年8月进行的一项调查显示，有55.48%的被调查者表示不会考虑转行，但有19.86%的人考虑转行，24.66%的人看情况再说。而2006年6月相同的问题调查结果是，51.52%的人表示不会转行，9.09%的人考虑转行；39.39%的人表示看情况再说。两次调查相比较可以明显发现，明确表示会转行的人比例大幅上升，从9.09%上升到19.86%，增幅超过了10%。这一结果充分说明，国家此前出台的一系列调控措施，尤其是7月底出台的二手房强征个税政策，对行业内从业人员的影响确实比较大。经过近两个月的观望，新的持续的调控政策让近20%的从业人员对行业发展前景不看好，考虑转行；还有1/4的行业从业人员处于观望状态。新一轮房地产调控政策最突出的特点是“组合拳”，操作性很强，“杀伤力”相当大。因此，预计未来6—12个月内该政策不会松动，业界洗牌速度会大大加快，房地产企业的盈利水平大幅下降。同时，房地产业预计投资预计将出现为负增长，才需求量将进一步降低。一些小型房地产公司和房地产策划代理经纪公司将倒闭，相当一部分人员被迫转行。由于房地产预期盈利水平下降，从业人员的收入尤其是浮动工资、奖金部分会下降20%左右；同时，由于行业职位竞争更加激烈，致使初、中级职位员工平均收入水平下降。而行业竞争的加剧，对房地产项目的管理要求大大提高，如参与土地招、拍、挂的技巧；前期市场调研的可靠性,项目成本的控制（土地成本、建设成本、营销成本和运营成本）；律法规的研究及项目的相应措施；资金的有效管理和销售率与销售进度的完成等等,无一不要求高级管理人的综合水平上一个台阶.因此,房地产业高端人才的价值将得到更充分的体现，收入也相应地将持平或上涨。由于房地产业新形势给管理带来了新问题,笔者根据多年从业经验,对人才配置和管理提出一些应对措施,愿与同行探讨。一、新形势下的人才配置房地产业是资源进行优化组合的行业，而诸种资源中人力资源是至为重要的。没有好的人力资源就难以有效地寻找这些社会资源，也难以与政府职能部门、设计公司、建筑公司、监理公司、广告公司以及销售代理公司（或直接面对的客户群）进行有效的沟通，进而驾驭和发挥这些资源。而另一方面，在整个房地产行业的人力资源的竞争是最激烈的，因此探讨新形势下房地产公司的人才配置和进行人力资源的有效管理显得十分有现实意义。（一）、业务流程的修改房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其它建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。本文所述是指通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式。为了便于说明业务流程的修改，下面先将房地产开发的简明程序、行政审批内容和通常的部门及高管的配置设立列出：1、房地产开发的简明程序（1）、房地产开发公司的设立；（2）、房地产开发项目的立项和可行性研究；（3）、房地产开发项目的规划设计和市政配套；（4）、房地产开发项目土地使用权的取得；（5）、房地产开发项目的拆迁安置；（6）、房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段；（7）房地产开发项目的经营阶段；（8）房地产开发项目的物业管理阶段。2、行政审批内容根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分七个阶段：（1）、选址定点；（2）、规划总图审查及确定规划设计条件；（3）、初步设计及施工图审查（4）、规划报建图审查；（5）、施工报建；（6）、商品房预售许可；（7）、建设工程竣工综合验收备案。3、通常的部门设立及高管的配置部门的设立：策划部、设计部、工程部、装修部、项目拓展部、销售部、预决算部、人事行政、物管部、培训部、财务部、公关部。高管的配置：总经理、营销策划副总经理、工程管理副总经理、企业管理副总经理、总工程师、财务总监。目前形势下房地产业的特点是：取得土地使用权的难度和成本增加；融资困难导致资金管理难度增加；由于品牌化经营对楼盘质量和环境要求的提高，带来的设计难度的增加；由于房地产企业快速收回成本的要求和购买者观望持币心理，带来的销售难度的增加。新特点要求我们适当调整业务流程，由原来某一阶段的独立部门单兵作战，改为多部门介入的协同作战。如财务介入征地阶段，销售介入设计阶段等等。4、征地阶段的工作流程修改2004年8月31日以后，国有