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思考与习题11 什么是房地产法?房地产法律关系的三要素有哪些内容构成? 答：房地产法是指确立和调整国家、集体、公民、法人及其他社会组织在城市规划区内进行房地产开发用地、房地产开发。房地产交易、房地产管理，以及房地产使用、修缮、服务等活动中的地位和相互权利义务关系的法律规范的总称。 房地产法律关系的三要素：主体、客体、内容。 房地产法在房地产开发、经营活动中起到什么作用？ 答:A、调整房地产经济关系：确定参与房地产经济活动的主体资格、确定主体参与房地产活动的方式、调整房地产经济活动的对象；B、建立完善房地产市场：确定市场范围、确定房地产市场行为规范、明确了进入市场的程序；C、加强房地产市场的管理：对房地产交易活动的管理、对房地产价格的管理、对建筑承包活动的管理、对房地产经营单位的管理；D、促进房地产产业发展:房地产业的发展起到协调、平衡社会总需求和总供给的作用、房地产是政府收入的重要来源、房地产法能够不断调整房地产经济关系，促进房地产业健康发展。 申请房屋拆迁许可证需要提交那些材料？ 答:建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。 实施房屋拆迁有哪几种方式？ 答：自行拆迁和委托拆迁。 房地产开发企业设立的条件和程序是什么？ 答：设立条件： 有符合公司法人登记的名称和组织机构； 有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房； 注册资本100万元以上； 有4名以上持有专业资质证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有专业资格证书的专职会计人员； 法律、行政法规规定的其他条件。 房地产企业设立的程序： 申请---审核批准---登记备案---核发“暂定资质证书” 房地产开发项目资本金的内容有哪些？ 答：投资项目资本金是指投资项目总投资中，由投资者认购的投资额。 项目资本金的出让方式，项目资本金可以用货币、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评定，不得高估和低估。 房地产开发项目实行资本金制度，并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止少数不规范企业的不规范行为，减少烂尾楼盘的出现。 房地产交易包括哪几种形式？ 答：房地产转让、房屋租赁、房地产抵押。 房地产交易过程中实行哪几项制度？ 答:房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。 房地产转让及其程序有哪些？ 答：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 房地产转让程序：房地产转让双方签当事人订书面合同---双方当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人合法证明转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格---房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，在7日内作出是否受理的书面答复，7日内未作出书面答复的，视为同意受理---房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘的评估---房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费---房地产管理部门办理房地产权属登记手续，合法房地产权属证书。 商品房预售必须符合什么条件? 答：房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；房地产开发企业持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定了施工进度和竣工交付日期；开发企业向城市、县人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得“商品房预售许可证”。 什么是房屋租赁？房屋租赁如何办理登记备案手续？ 答：房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 申请---登记备案 什么是房地产抵押？房地产抵押应具备什么条件? 答：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为。 房地产抵押的条件；（不得设定抵押） 权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。 什么是物业管理？物业管理法律关系的基本特征是什么？ 答：物业管理是指业主通过选聘物业企业，由业主和物业管理企业按照物业合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理的基本特征:社会化、专业化、市场化。 房屋拆迁纠纷的处理方式：行政裁决、依法起诉、强制拆迁。 房地产开发的特点:涉及面广、工程项目多、投资量大、综合