房地产典当流程.docxVIP

房地产典当操作程序可按六个步骤进行： 咨询申请→勘察评估→签约登记→开票放款→ 业务处理→结算归档。 根据房地产典当的操作流程， 在业务办理中应把握好以下环节及内容： 1、咨询申请 由企业或个人向典当行提出以其所拥有的房地产作抵押申请典当借款。一般为口头申 请，正式的有书面申请。典当行对客户提供的咨询并受理和审查当户有效证件。 典当行受理房地产融资要选择好的客户，了解其资质信誉、家庭情况、经济收入，对 企业要了解其经营情况、偿债能力。尤其对资金的用途要明确，对于投资项目风险过高， 或可能用于不当用途的，不予贷款，从而防范可能出现的贷款风险。 审查时要实行“三对照”： 一要对照“人与证”是否相符。凡是来典当行办理房地产典当的，都必须持本人身份证、户口本、结婚证、房屋产权证接受核查；重点看证件是否有假；证件照片是否与当事人 容貌相符；证件是否涂改。 二要对照“证与证”是否一致，主要查看各种证件中所填写本人情况的内容是否一致， 如有不一致的地方，必须由相关部门出具证明，说明其变更的原因。 三要对照“证与物”是否一致，主要是看抵押的房地产与证件中填写的内容是否相符， 如有出入，应查明原因。 2、查验房地产权属 当户向典当行提交的有关权利文件有： 房屋所有权证、国有土地使用权证、购房发票、契税证、房屋所有人户口簿上年满16周岁以上住人的身份证及同意典当证明、房屋产权人夫妻身份、证明等。 个人房产抵押典当应提交的证明文件： （1）房屋产权证原件、土地使用权证原件； （2）房屋产权人及共有人户口簿； （3）产权人及共有人身份证原件、结婚证或其他婚姻状况证明文件、未婚、离异或丧偶的，需提交相关证明文件。 单位房产抵押典当应提交的证明文件： （1）房屋所有权原件 （2）土地使用权证原件； （3）抵押人董事会决议、公司章程； （4）抵押人经营执照原件及复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人委托书； （5）受托人的身份证原件及复印件。 典当行对当户提供的房地产的权属证明文件，查验时要实行“三查清” 一要查清抵押的房产权属是否真实有效，是否有争议，是否有担保抵押，是否被司法 机关查封扣押或因经济纠纷被司法部门采取诉讼保全措施。 二要查清当户（产权人）的资信信誉，要通过各种渠道了解当户平时为人情况、家庭 情况、经济收入及在社会上的影响。 三要查清当户（产权人）共有人的财产关系，夫妻存续期间共有财产是否有疑议；离 婚、丧偶后财产继承是否符合相关法律要求以及结婚证、离婚证、真伪以及相关文件的真实 性等。 3、实地勘察 典当行应当对当户提供的有关文件、证明材料进行调查和核实，充分了解典当房地产 的详细状况，包括座落、数量、面积、产权性质、产权证明、使用年限和当前状况， 以及不动产是否设定有抵押、担保、租赁等； 要核对权利人、共有情况、房地坐落、权属性质、用途以及其他项权利记录。要确定 房地产目前的使用情况，是空置、自用还是出租。如果房屋已出租，则需了解租赁状况 ：承租人、租金、租期、租赁用途、租赁合同有否登记备案， 要实地查看房屋新旧、朝向、房型等，并与房屋所有权证、国有土地使用权证上的记载相核对，要向房屋的左邻右舍核实屋主及居住地真实性。 4、估价 要认真了解房地产的公开市场价格，分析房地产市场价格走向，重点掌握房地产当前 的市场供需状况和二手房价格水平，做好对典当房地产的估价工作。对大宗房地产应当委托 专业估价机构进行评估。 把好估价关，是防范风险的重要环节。收当时原则上采取高风险、低估价，把风险控制在最低限度。估价时主要根据房屋成本价并考虑地段、环境、房屋结构、楼层、朝向、设施、房屋折旧、土地使用性质，国家有关政策以及抵押人的经济情况，资质信誉，经营投资等综合因素进行确定。当然，也要考虑市场接受程度和变现能力。 5、确定当金及综合费率 房屋典当相对期限较长，确定折当比例应充分考虑变现的难度和资金时间成本，以评估价格为参考，由典当双方根据房屋的新旧程度、区域地段、 同类市场价格等综合因素进行协商，合理确定房地产的当金；其利率、费率标准应根据当期长短、金额大小和风险高低，充分与当户协商，灵活确定。 6、内部审批 业务人员填写典当放款调查审批表，按照企业内部关于对大额房地产贷款进行管理的有关规定，报送主管责任人审批。 7、签订合同 由于房地产属于大额典当放款，仅凭一张当票无法充分反映双反权利义务的约定，因 此要签订专门的主合同（借款合同）和从合同（抵押合同）。 8、办理抵押登记 房屋抵押的，要到房地产登记部门办理他项权利登记，取得他项权利证书。土地使用 权抵押的，要到土地管理部门办理土地使用权抵押登记，取得土地他项权利证书。 办理登记手续必须由典当双方共同前往办理并应注意一下两点： （1）在手续