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房地产行业相关税种优惠指南 土地增值税 一、免税 1.法定免税 法定免税。有下列情形之一的，免征土地增值税：(条例第 8 条) 法定免税 (1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%； (2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 2.转让房地产免税 转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产 转让房地产免税 的，经税务机关审核，免征土地增值税。(细则第 11 条) 3.转让自用住房免税 转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满 5 转让自用住房免税 年及以上的，免征土地增值税；居住满 3 年未满 5 年的，减半征收土地增值税。(细则第 12 条） 4.房地产入股免税 房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业 房地产入股免税 中的房地产，免征土地增值税。(财税字〔1995〕48 号） 5.合作建自用房免税 合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房 合作建自用房免税 自用的，暂免征土地增值税。(财税字〔1995〕48 号） 6.互换房地产免税 互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土 互换房地产免税 地增值税。(财税字〔1995〕48 号） 7.房地产转让免税 房地产转让免税。对 1994 年 1 月 1 日以前已签订的房地产转让合同，不论何时转让 房地产转让免税 其房地产，免征增值税。(财税字〔1995〕7 号） 8.房地产转让免税 房地产转让免税。对 1994 年 1 月 1 日以前已签订房地产开发合同或已分项，并已按 房地产转让免税 规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，在 2000 年底前免征土地增值税。(财税字 〔1999〕293 号) 9.个人转让普通住宅免税 个人转让普通住宅免税。从 1999 年 8 月 1 日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅， 个人转让普通住宅免税 暂免征土地增值税。(财税字〔1999〕210 号) 10.赠与房地产不征税 赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与 赠与房地产不征税 直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。(财税字〔1995〕48 号) 11.房产捐赠不征税 房产捐赠不征税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、 房产捐赠不征税 国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土 地增值税。(财税字〔1995〕48 号) 12.资产管理公司转让房地产免税 资产管理公司转让房地产免税。对中国信达、华融、长城和东方 4 家资产管理公司 资产管理公司转让房地产免税 及其分支机构，自成立之日起，公司处置不良资产，转让房地产取得的收入，免征土地增值 税。(财税〔2001〕10 号) 13.被撤销金融机构清偿债务免税 被撤销金融机构清偿债务免税。从《金融机构撤销条例》生效之日起，对被撤销的 被撤销金融机构清偿债务免税 金融机构及其分支机构(不包括所属企业)财产用于清偿债务时，免征其转让货物、不动产、 无形资产、有价证券、票据等应缴纳的土地增值税。(财税〔2003〕141 号) 14.资产处置免税 对中国东方资产管理公司接收港澳国际(集团)有限公司的资产以及利 资产处置免税。 资产处置免税 用该资产从事融资租赁业务应缴纳土地增值税，予以免征。对港澳国际(集团)有限公司及其 内地公司和香港 8 家子公司在中国境内的资产， 在清理和被处置时， 免征应缴纳的土地增值 税。(财税〔2003〕212 号) 15.第 29 届奥运会取得收入免税 第 届奥运会取得收入免税。对第 29 届奥运会组委会再销售所获捐赠的物品和赛 后出让资产取得收入，免征土地增值税。(财税〔2003〕10 号) 二、税项扣除 1.法定税项扣除 法定税项扣除。下列项目，准予纳税人在计算土地增值税时扣除：(条例第 6 条、细 法定税项扣除 则第 7 条) (1)取得土地使用权所支付的金额。即纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国 家统一规定交纳的有关费用； (2)开发土地和新建房及配套设施的成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。 具体包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套 设施费、开发间接费用； (3)开发土地和新建房及配套设施的费用。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管 理费用和财务费用。（简称房地产开发费用） 财务费用中的利息支出，按不超过商业银行同类同期贷款利率计算金额，据实扣除。其他房 地产开发费用，按土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生的成本两项之和金额的 5