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房屋联建风波 大楼建成数年，惊闻联建协议 ??????? 黎一村地处温州市鹿城区，因二十世纪80年代修建了全国第一个农民出资建设的游泳池闻名全国。1995年前后，该村以又游泳池的配套工程的名义投资建设了一幢10层的大楼。1997年大楼落成后，村里曾设想将该大楼作为村综合楼使用或在该建筑内开设商场，故大楼又被称为“南亚商厦”或“黎一村综合楼”。后大楼被租用给某酒店经营使用，该酒店对整个大楼进行了装修并开办了一个四星级宾馆。2003年，村委部分领导因违纪被有关部门查处，村里成立了村务监督小组，村民才发现，村委领导瞒着村民与温州南亚饭店（以下称南亚饭店，该饭店为黎一村村办集体企业，但从90年代中期起一直由温州市另一家公司承包经营，并实际控制）签订了《合股经营协议书》，约定合股经营“南亚商厦”，该商厦隶属于南亚集团（注：南亚集团系黎一村投资设立的企业），由村委会负责提供土地和原有的地上建筑物，南亚饭店负责所有地面建筑物的土建和项目装修，以及整个建设过程中的一切税、费。南亚饭店占“南亚商厦”总股份的80%，村委会占总股份的20%。“南亚商厦”的具体经营管理由被告负责，不论盈与亏，南亚饭店将保证村委会的年保底收入150万元，村委会不承担经营风险等内容。得知这一情况后，村民们了震惊了，原来村里投资几千万的大楼自己只有20%的股权，大部分的收益要归南亚饭店，而南亚饭店并没有在大楼的建设中进行任何投入啊？协议落款处表明该协议的签订时间为1994年，而南亚集团是在1996年才成立的，还没有成立的南亚怎么会成为“南亚商厦”的上级主管部门，在《合股经营协议书》上盖章确认呢？村民们认为，该协议书是原村委领导为谋取私利而与南亚饭店签订的虚假协议。 ? 维护集体利益?? 提起确认之诉 ??????? 为了保护集体资产，维护村民的利益，黎一村民委员向律师求助，希望通过法律途径确认《合股经营协议书》无效。由于标的较大（协议所涉房产价值上亿元），又牵扯6000多村民的集体利益，黎一村对律师聘请相当慎重。几经选择，他们最终决定由胡祥甫律师和温州震瓯律师事务所的詹福进律师为本案代理人。//分页// ??????? 经过认真调查，两位律师了解到，《合股经营协议书》中所涉的房地产项目总占地面积9.4076亩，分别为被批准给黎一村建设东瓯游泳池的2.2356亩、批准黎一村建设原黎一小学2.834亩和被批准给东瓯游泳池（注：东瓯游泳池系黎一村投资设立的集体企业）建设配套停车场的4.338亩土地，其中，前两块为集体土地，后一块为划拨土地。据此，胡律师认为，抛开《合股经营协议书》的真伪，虽然表面上约定的是“合股经营”，实质上是以房屋联建为表现形式的土地使用权转让协议。由于有关房地产项目用地为集体土地和划拨土地，依法不能转让，所以《合股经营协议书》违反了法律的禁止性规定，是无效的；另一方面，协议中所谓“联建”的项目并不是自用房地产，而是为了获得收益，属经营性质。村委会和南亚饭店都不具备房地产开发资质，其所签订的以房地产开发经营为内容的《合股经营协议书》也应认定是无效的。 ??????? 确定了思路后，黎一村民委员会、东瓯游泳池以南亚饭店为被告，于2004年6月向浙江省高级人民法院提起诉讼，请求法院确认《合股经营协议书》无效。胡祥甫律师和詹福进律师作为黎一村民委员会的代理人，李冰冰律师作为东瓯游泳池的代理人参加了诉讼。 ? 法院开庭审理?? 双方各执一词 ??????? 受理案件后，浙江省高级人民法院于2004年11月24日对该案进行了公开开庭审理。黎一村民委员会、东瓯游泳池认为《合股经营协议书》无效，主要提出三点理由：一、协议名为合股经营，其内容却是房屋联建，是以房屋联建为表现形式的集体土地和国有划拨土地使用权有偿转让，不仅如此，该协议书还将农村集体土地用于开办高级办公楼和服务娱乐项目，擅自改变了土地用途。因此，《合股经营协议书》违反土地管理法的强制性规定，应认定无效。二、本案所涉部分土地已经被划拨给东瓯游泳池进行开发建设，《合股经营协议书》的当事人（黎一村与南亚饭店）无权处分了东瓯游泳池的财产，因权利人拒绝追认，也应认定无效。三、协议书约定的事项为村集体经济项目的立项和公益事业的建设承包等关系村民利益的重大事件，但该协议书的签订未经村民会议讨论，损害了集体利益，应认定无效。 ??????? 南亚饭店一方对此则提出了不同意见，他们认为：一、《合股经营协议书》并未违反法律禁止性规定。二、东瓯游泳池系黎一村全额投资的企业，故黎一村民委员会有权处分东瓯游泳池的财产。三、合建行为发生在1998年11月前，不适用《村民委员会组织法》的规定。四、《合股经营协议书》是在1998年8月18日签订的，现黎一村民委员会和东瓯游泳池提出合同无效之诉，已经超过诉讼时效。//分页// 围绕争议焦点?? 发