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按揭房产的典当抵押贷款探讨 　　 　　这类房产的情况并不复杂，当初客户购房时向银行办理了按揭贷款，即已设定过第一次抵押权，客户已按约定逐月归还贷款，且还款情况正常，现在尚未还清全部贷款，因一时急需，想再要以该房产的抵押余额部份作抵押物进行抵押贷款。 　　 　　但面临的问题是，银行因种种原因（客户要求的贷款时间可能比较短、客户要求的贷款金额可能比较小、客户的贷款用途可能不符合银行放贷的要求、客户要求的取款时间比较紧、客户认为银行办理的手续比较麻烦等等）不同意办理该类客户的增加贷款额度手续。 　　 　　银行的按揭贷款，一般是客户购买房产后，首先支付一部分金额，余额向银行按揭贷款，依照一定的还款方式，根据商定的还款时间来确定每期还款金额。随着一期期的还款，债务金额正在逐步变小。从实质上看，银行的债权金额（抵押权金额）也在相应变小。 　　 　　典当行抵押典当贷款的特点，就是短期、小额、灵活、方便、快捷、应时。典当行主要面对的是客户对资金的短期要求、小额要求、手续简便的要求、得款的快捷应时要求。虽然典当手续费较高，但只要典当行提供了符合客户要求的服务，客户也愿意接受。 　　 　　事实也证明，银行贷款和典当贷款是两条有效的融资途径。银行贷款是解决客户长期的、大额的资金需求，典当行能解决客户短期的、小额的资金需求。 　　 　　在按揭房产要求再抵押贷款这个问题，客户的要求是有一定法律依据的。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等有关法律法规的规定，“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”所以，客户提出再次抵押贷款要求完全合理。目前，第二抵押权人要介入此项业务，从理论上讲完全成立。 　　 　　从有关资料上看，很多银行等已在北京、上海、武汉、深圳等地开办了二次抵押贷款业务，即客户在该银行办理过第一次抵押贷款后，在归还了部分本金或第一次没有贷足最高贷款额时，可以要求追加贷款额，但仅局限于第一次抵押贷款也在该银行的客户。 　　 　　从操作角度上讲，如果同一抵押物有两个以上抵押权人时，可能存在抵押权如何顺利实现的问题。 　　 　　如果客户的资信是良好的，能正常履行贷款合同，按时支付贷款利息和典当服务费，等全部付清以后，贷款合同履行完毕，注销抵押登记，客户、第一抵押权人、第二抵押权人之间无任何经济纠纷,客户融到了资金，解决了困难，银行、典当行也获得了收益；但一旦客户的经济状况急剧恶化，出现不按规定归还每期应付的贷款和应付的典当服务费时，如何实现抵押权就有操作上的问题。关键点就在于第一抵押权人、第二抵押权人在行使抵押权时的配合问题。 　　 　　二次抵押存在的风险，主要分为两类： 　　 　　第一类，房产贬值风险。 　　 　　虽然近几年来房价持续稳定上涨，但也存在贬值可能。一旦作为抵押物的房产大幅贬值，必将影响抵押权人的权利。如果届时出现抵押权人要行使抵押权，而房产变现价不足以承担债务，那这剩余部分的债权将只能作为普通的债权了，被动的丧失了优先受偿权。 　　 　　但一般来讲，房价的涨跌是相对平稳的，绝不会像股票那样短时间内出现暴涨暴跌现象，所以，房产的贬值风险只出现于长期。现在中国经济依然在持续稳定发展，因此，短期内房产的大幅贬值风险不大。 　　 　　况且，抵押权人在设定抵押值时，会综合考虑众方面的因素，确定的抵押值会低于抵押物现有价值，一般为评估价的50%～70%，因此，这类风险出现的概率并不大。 　　 　　第二类，客户不还款之后的风险。 　　 　　如果客户既办理了长期的银行抵押贷款，又办理了短期的典当抵押贷款，一旦客户经济状况出现变化，就有可能出现不能按时归还银行的贷款本息及不归还典当行的本金和典当服务费。 　　 　　银行一般规定逾期三期以上不还款，将中止贷款合同，按约定的违约责任，按规定程序行使抵押权，将房产变现。 　　 　　典当行也规定逾期五天以上将作绝当处理。操作同银行一样，按规定程序行使抵押权，将房产变现。 　　 　　根据《担保法》有关规定，存在抵押权的顺序效力问题。抵押权的顺序效力是指在同一抵押物上存在数个抵押权，根据抵押权登记的先后顺序，抵押权人依次享受优先受偿权。不够清偿的债权将作为普通的债权通过其他途径来实现。 　　 　　根据最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第七十八条，“同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权。”从这一条上，明确了第一、第二抵押权人能相应享受的权利。 　　 　　客户不还款，具体可能会出现以下几种情况： 　　 　　1、既不归还银行贷款本息，也不归还