私募股权基金并购民营房地产公司案例研究.docVIP

2010年3月26日私募股权基金并购民营房地产公司案例研究李东光律师邓露茸律师 时间：2010-3-268:47:30 私募股权基金并购民营房地产公司案例研究 李东光律师邓露茸律师 项目简介 2007年初，天津市房地产市场不断升温，房价节节高升，本市某大型民营房地产集团公司（下称H公司）正在开发一住宅项目，该公司已取得项目地块的土地使用权，并以土地使用权为主要资产成立了一家中外合作企业性质的项目公司。2007年3月，在项目开发过程中，因资金不足，希望引进资金雄厚的合作伙伴，完成项目的开发。 某美国私募股权基金（下称P公司）看好天津房地产市场，通过调研，相信此项目能够在短期内取得良好的回报。H公司是一家长期从事房地产开发的企业，有丰富的开发经验和良好的市场前景，亦希望通过与P公司的合作，打开一条新的融资渠道，提高企业经营管理水平，为下一步进军资本市场积累经验。双方一拍即合，很快开始关于合作的具体磋商。这也是本市第一起境外私募基金与本市房地产公司合作的项目。本律师从双方开始合作谈判时，作为H公司的专项法律顾问，全程参与了此项目的法律服务。 并购模式 采取何种合作的模式，取决于双方在此次合作中的目的。对于H公司来讲，是希望通过与P公司的合作，为项目进行融资，解决短期内资金不足的困难，同时通过和基金的合作，引进国际先进的管理经验，更好的完成项目的开发和集团的资本运作。而对P公司而言，是希望在短期市场看好的情况下，利用这次合作追求较高的资金回报。H公司的优势在于有成熟的房地产开发经验，并熟悉天津的房地产市场，劣势在于资金短缺，P公司的优势在于资金充足，有较丰富的公司管理经验，而劣势在于缺少房地产项目开发经验，对天津的房地产市场不够了解。因此，在合作中，H公司关心的是获得资金并保持对房地产开发项目的控制权，而P公司关心的是确保资金的安全和回报。最终，双方确定了以P公司收购项目公司部分股权，双方共同经营管理项目公司，在项目开发取得适当回报的时候，再以H公司股权回购的方式，使P公司安全退出。 根据这一并购模式，双方合作的主要分为以下三个阶段： 一、股权收购，H公司进入项目，合作开始 二、合作期间双方共同经营管理 三、股权回购，H公司退出项目，合作结束 其中，第一阶段，需要对原项目公司进行股权转让和增资扩股，进行必要的审批，成立新的中外合作企业，确定双方的在合作期间的合作条件和经营方式。 第二阶段，需要按照双方约定经营项目合作，进行项目开发。为保证H公司对项目开发的控制权和P公司对资金风险的控制，双方确定采取委托经营的方式对项目进行开发建设，即根据合作协议及项目公司章程约定，由P公司向项目公司委派财务总监，控制资金的使用，确保资金按照预定的商业计划投入到项目开发中。项目公司委托H公司进行项目的开发建设，充分利用H公司房地产开发经验，由H公司处理项目开发建设中的各项事宜，保证项目按商业计划开发、建设和销售。H公司和P公司通过项目公司对项目公司的重大事项以及项目开发过程中出现的商业计划以外的重大事项享有决策权，但不干涉H公司商业计划内的正常开发活动。 第三阶段，在双方事先约定的时间和条件成就时，以H公司回购项目股权的形式使P公司退出项目公司，并取得预期的回报。 只有以上三个阶段全部结束，此次合作才算成功完成。作为专项法律顾问，律师需要在双方洽商合作时，为双方设计好合作全程的法律模式，并起草以上三个阶段所需的全部法律文件供双方签署。 根据以上合作模式，有以下几个关键的法律问题需要解决： 一、投入资金的安全和回报 资金投入是双方合作的基础，也是双方都高度关注的核心。一方面作为投资一方的P公司，最为关心的就是资金的安全和回报，投入的资金需要按照商业计划合理用于项目的开发建设，并按预期取得理想的资金回报，既不能影响项目的正常建设，也不能因资金闲置而增加资金的使用成本；另一方面，作为使用投资的H公司，最为关心的资金按时足额到位，确保项目开发的顺利进行，以及资金能按商业计划的安排正常使用，而不受不必要的干涉。为此，对于资金到位的时间、方式和渠道，双方都进行了反复的磋商和缜密的设计。P公司投入资金采取了股权转让、增资扩股、股东贷款等三种方式，并严格约定资金到位的时间和金额，投入资金总额达2亿元人民币。在资金使用上，双方制定了商业计划，按照开发进度详细约定了资金使用计划，以及出现计划外资金使用的处理机制。在资金管理上，P公司向项目公司派驻财务总监，全程掌控资金的使用，同时，对财务总监于商业计划内资金使用的审批做出限制性的规定。投资回报采取分阶段股权转让退出的方式。以上措施有效的保证了项目开发过程中资金的正常使用以及投入资金的安全。 二、项目的开发建设 项目开发的顺利进行是双方取得预期经济效益的前提和保证，更是作为全程持有项目的H公司非常关注的问题。如果通过与P公司