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继承房产的交易程序 发布日期：2010-10-19 11:46来源：中联地产浏览：615次 发布者：法务在线 ? ? ?房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。如继承人想要将房产出售，需要分两步走。第一，办理房屋继承过户手续。第二，办理房屋交易手续。想要直接将房产由被继承人过户至新买家名下是不可操作的。 一、继承顺序及过户手续。 ?要办理房屋继承过户手续，首先要了解房屋如何继承、继承的顺序。继承有四种类型： 1.指定继承，即通常所说的按照遗嘱继承，指定继承优先于法定继承。 2.法定继承，即按《继承法》规定的继承人序列依次继承。 ?????? 第一顺序：配偶、子女、父母。 　　第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 　　被继承人死亡后，首先由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 3.代位继承：被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。 4.转继承：继承人在被继承人死亡后，在遗产继承前死亡的，其继承份额由其他继承人承受。 指定继承、法定继承易于理解，笔者举个例子以便读者理解何为代位继承及转继承。 刘某与何某于1954年结婚，并生育两个儿子、一个女儿。大儿子刘大1979年结婚，育有一子刘小大。小女儿刘三与丈夫顾某育有一女刘小三。刘大于2005年去世，刘某于2008年去世，在遗产未分配前，小女儿由于过分悲痛去世。问刘某的的遗产如何分配？ 首先法定继承，继承人为何某及刘大、刘二、刘三。刘大先于刘某去世，故其继承份额由儿子刘小大继承，此即代位继承。刘三于遗产分配前去世，其应当继承的份额由法定继承人顾某、刘小三、何某继承，此继承为转继承。 因此，遗产先分配四份，何某、刘二、刘三、刘小大各继承四分之一。刘三的四分之一由顾某、刘小三、何某平均分配，每人分得十二分之一。 最终分配结果：何某分得三分之一，刘二、刘小大各分得四分之一，顾某、刘小三各分得十二分之一。 二、确定继承人顺序后，先办理继承过户手续，然后办理交易手续，笔者通过以下案例来分析继承过户的相关手续。?? ??????? 张某与邓某于1990年结为夫妻，婚后育有女儿张小丫和儿子张小仔，1999年张某购买了位于深圳市XX大厦XX号物业一栋。2006年张某父亲去世，张某母亲与张某、邓某生活在一起。2010年张某去世，这时，张小丫已年满18岁，张小仔14岁。邓某想要将物业出售，其他继承人人均同意放弃继承权，程序上如何操作？ 分析：第一步，确定房产继承人。 没有遗嘱继承，因此按照法定继承来确定继承人。第一顺序继承人为妻子邓某、张某母亲、张小丫和张小仔。张某母亲、张小丫为完全行为能力人，可以自由放弃继承权。张小仔未成年，因此不能放弃继承。故房产的继承人为邓某和张小仔。 第二步，办理继承过户。 首先到公证处办理继承公证，需要手续：1、被继承人死亡证明；2、被继承人单位或居委会开的继承证明；3、继承人身份证明；4、房产证明；5、张母、张小丫放弃继承的声明。 其次，到房屋交易中心办理过户手续。 第三步，办理交易手续。 因涉及到未成年人为共有权人，首先到公证处做监护权公证，以及承诺处分房产是为了未成年人利益。 然后，按照正常交易程序办理房屋买卖过户手续。 ?????????????????????????????????????