201608成都世茂城五期商业发展报告43页.pptx

世茂城五期商业发展报告;;目前龙泉常住人口80万，加上流动人口100多万。然而目前龙泉拥有各类商业面积约140万㎡，以传统底商和临街商铺为主，按照100万区域人口计算，人均于商业面积1.17㎡，低于成都1.5㎡/人的人均商业面积。 驿都大道沿线生活居住项目多，成龙大道沿线经开区企业众多，但一直没有聚集周边人气的集中商业，购物、娱乐休闲等日常需求将受到一定影响。;距离1.8KM;龙泉驿区现有3个商圈,本案所处在片区为中处商业发展起步阶段的经开片区. 未来龙泉驿区的商业布局:本案紧邻成都市区，属10分钟经济圈层，且本案以5期商业地块无缝对接2号线地铁沿线，真正的地铁商业。;;;大面商业发展规划;;备注：商业面积统计均不包含写字楼、酒店、SOHO;住宅;项目;;;区域整体商业——去化情况;2015-2016年7月大面板块成交量、价季度走势;大面板块商业供应充足：2013年板块供应释放最高，供应了11.4万平米，使得供销比达到6.7，2014年 供求比小于1，随后2015年市场供应加大，整体来看，板块商业处于稳步供应的状态， 根据各大楼盘规划，未来还将有大量商业供应。;2012-2016年7月大面板块存量面积与存销比;2015-2016年7月大面板块商业成交结构（套）;;项目名称;区域各项目商业情况（在租）;本区域商业客户共性：主要来源城东及龙泉区域，地域性较强,未来需要重点挖掘城东区域内潜在消费群体；100㎡以下，总价300万内较受市场所接受。;客户大部分年龄集中位于30-45岁，来访客户基本是70后个体经营者有占比最大,其次是职业投资客, 顾客的投资意识普遍偏好;;项目主要面对中青年为主导，搭配商务层次及流动人口的多元化消费群体， 所以我们应从主导出发， 抓住以典雅时尚符合区域所需；然后以社区商业进行补差，满足次级客群消费。 从而引导区域整体客群，以项目为中心，形成一个改变区域氛围的消费地！;主力消费人群：主要以本区域生活的居民、经开区工作的上班人士，以及周边学校的师生群体，可辐射三圣乡、龙泉城区的居住人群；;本项目所处的市场角色： 成都城东副中心！ 城东消费首选，辐射整个龙泉！ 弥补城东商业空白，点亮大面新生活！ ;;项目四至分析;周边交通分析;周边商圈分析;周边人流动向分析;;通过对项目地块周边人流动线分析，对地块进行初步价值划分，评析各地块未来发展形态，得到对于项目地块价值评价：;通过评分分析，得出结论：地块价值ABC;A地块临驿都大道，商业昭示性较好，可承担城市展示功能，但驿都大道与本案之间有绿篱、科创园阻隔，会导致通达性受阻，使商业价值受到一定程度的影响； B地块临天鹅湖西南路，根据区域人流量分析，区域人流将主要由天鹅西湖南路进入，B地块将承接将人流往A地块引导的功能； C地块基本无昭示性，商业价值较低，可引进聚集人气型商业入驻； 住宅底商：整体昭示性差，主要依托社区人流及商业街人流，商业价值最低。;;产品规划建议;项目规划总图;建议本案soho酒店公寓的面积控制在40-50㎡，并按商务酒店标准打造，可开通水电气，增加公寓的居住性，实现酒店、租住双功能。;学校商业建议;感谢聆听！