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房地产开发商合法避税方法一览 胡瑾卿 类型 名称 方法 所依法规条款 公司设立时的筹划 地区优惠 信箱公司是要取得税收优惠政策的空壳公司。七类地区有税收优惠：1、经济特区，所得税 率15%；2、国家级经济开发区，根据投资额可免1 到5 年的所得税不等；3、国家级高资质 产业开发区，一定时候所得税率 15%；4 、保税区，所得税率15%，保税区里的企业相互交 易不征税，另外，国外产品到了保税去暂时不征关税，不征进口关税，国内的企业把产品卖 到了保税区，就可以提前办理出口退税手续；5、贫苦地区，贫困地区企业可免税3 年；6、 西部地区，原则上国家鼓励、产业部的指导下的企业所得税率15%，国家指导、鼓励的产业 可以免2 减3；7、当地政府财政返还的地区。 在全世界所有目前能够自由进行公司注册的避税港中，英属维尔京群岛（BVI）注册要求最 低，监督力度最小，公司注册是该地区的支柱性产业之一，在发展旅游业的同时放松管理， 发展外资企业注册行业就是这个岛国的立国之本。避税港包括：1、不开征所得税和财产税 的避税地，如维尔京（BVI）、百慕大群岛、巴哈马群岛、开曼群岛等，2、只征收较低的所 得税和财产税的避税地，如瑞士、直布罗陀、所罗门群岛、新加坡等。3、只对来自当地的 收益征税，而对来自海外的收益免税的避税地，如中国香港地区、巴拿马等。4 、提供某些 税收优惠的避税地，如卢森堡、荷兰、爱尔兰和希腊等。 公司性质筹划 信箱公司可设为个人独资或合伙制 财税2000 年091 号文件，《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定的通 知》，在这当中就强调了对个人企业和合伙企业所得税的征收工作一律停止。 不同行业间利润转移 利润转移到税费有优惠的咨询、设计、装修、代理公司、物业等 （94 ）财税字第001 号。这个文件的第一条的规定大家可以看一下，对新办的独立核算的从 事咨询业、信息业、技术服务业的企业或经理但应自开业之日起第一年至第二年免征所得税。 第五，对新办的独立核算的从事公用事业物资，也对外贸易业、仓储等可以免征求一年。 国税发2000 （84 ）号文件第53 条，纳税人发生的佣金符合下列条件的，可计入销售费用： (一)有合法真实凭证；(二)支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人(支付 对象不含本企业雇员)；(三)支付给个人的佣金，除另有规定者外，不得超过服务金额的5% 。 （没有单位的佣金限制） 外资优惠 资金国外转一圈，转为外资或中外合作企业，享受地方外资税费减免优惠 子、分公司选择 选择设立分公司还是设立子公司：1、分支机构盈利，总部亏损，最好是设成分公司；2、分 支机构亏损，总部盈利，也最好设成分公司；3、分支机构在项目所在的当地有税收优惠， 有财产返还，建议设成子公司。 有时在外地设分公司，当地税务机关也让你在地方交税。分公司也分成两种，一种是独立核 算的分公司，一种是非独立核算的分公司，对于独立核算的分公司可以要求它营业税和所得 税在当地交，对于非独立核算的分公司，对房地产企业来讲，营业税一般是在当地交，所得 税可以回总机构交。独立核算的分公司要满足三条：第一，在外地设立银行结算帐户，第二， 设立会计帐户编制会计报表，第三，能够独立计算盈亏，这三条都符合了，营业税所得税都 在当地交；否则营业税当地交，所得税可回总部交。 解决下岗职工就业避税 可以设立物业管理与装饰装修公司 财务字2002 年208 号，财政部国家财务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的 通知，你安排下岗人员30%就可以免收三年的企业所得税和个人所得税的优惠（房地产公司 不享受该优惠）。 避税操作方法小结 1、收入转移法：①资产重组，把装修等剥离出房地产公司；②定价分拆，把精装修房折成 毛坯房与装修合同；③关联交易。 2、费用成本分摊法：①高息借贷，信箱公司高息借款，转移子公司利润；②租贷，信箱公 司的物品租贷给子公司并收取租贷费（私车公用，签署租贷补偿协议，在公司折旧起抵税效 应）；③服务收费，包括咨询费、代理费、手续费、佣金、劳务费等；④资产评估法，将信 箱公司资产（土地）通过评估高估后计入开发成本；⑤债务重组，信箱公司跟房地产子公司 进行适当的债务重组，造成子公司损失，减少利润；⑥材料高价甲供，利润转给上游关联公 司（国家税务总局第6 号《关于企业债务重组业务所得税处理办法》第九条的规定：关联方 之间发生的含有一方向另一方转移利润的让步条款的债务重组有合理的经营，需要符合下列 条件之一的就可以按照我刚才讲的这么做：第一，经法院裁决同意的，第二，有全体债权人 同意的协议）； 3、利润或亏损