基于房地产市场中购房者与开发商间价格博弈分析.pdfVIP

金融在线 基于房地产市场中购房者与开发商间价格博弈分析 黄正军 (重庆文理学院，重庆永JII 402160) 摘要:博弈理论是通过寻求在各博弈方具有充分或者有限理性、能力的条件下，合理的策略选择和合理选择策略时博 弈的结果，并分析这些结果的经济、效率意义的理论和方法。房价博弈是房地产市场中各方行为主体博弈的核心。 本文以博养理论为研究基础，通过分析房地产市场中价格博弈主体购房者与开发商之间的动态博弈过程，试图说明 房地产市场中各方行为主体决策对房价博弈均衡结果的影响，以期为政府实施有效的房地产政策提供理论依据。 关键词:购房者z 房地产开发商p 价格博弈p 理性决策 改革开放 30 年来，我国房地产业发展日新月异，且已成 回合，每一次一方提出价格方案和另一方是否接受为一个回 为国民经济的支柱性产业。据专家分析，房地产业对相关产 合z 在第三个回合后，购房者必须接受房地产开发商所开出 业的带动作用可以归纳为由房地产投资对其他产业产生的 的房价;在前面两个回合中，对于一方提出的房价，另一方可 投资效应系数和房地产使用产生的引致性消费系数[)。然 以接受也可以不接受，只要一方接受另一方的价格，则此博 而较高的房价，导致房地产市场供需结构严重失衡，房地产 弈就宣告结束，且被拒绝的价格方案和以后的博弈过程不存 市场泡沫涌现，使得作为促进国民经济增长、增加就业、扩大 在任何关系。并且设定双方在讨价还价过程中均涉及谈 内生需求重耍手段的房地产业作用大打折扣。房地产市场 判所造成的费用损失，以双方的利益为折扣以081).称 的价格形成是一个复杂的动态博弈过程，本文以博弈理论为 这个8 为消挺系数。具体假定如 f: 研究基础，通过分析房地产市场中价格博弈主体购房者与房 1.消费者住房问题的解决带来的间接或宣接效用为 U 地产开发商之间的讨价还价动态博奔过程，试图说明房地 (包括福利效用 U，、社会稳定效用为 U 、经济放用叭，就本 2 产市场中各方行为主体决策对房价博弈均衡结果的影响，以 文米讲突出说明的是经济效应)。 期为政府实施有效的房地产政策提供理论依据。 2. 房地产开发商的投入成本为 C(包括士地开发及房尾 生产、经营、税收、银行利息等环节费用，就房地产开发现状 -、房地产市场中的价格博弈 来看，其中自有资本与银行贷款是成本构成的主要部分)。 价格博弈是房地产市场各方行为主体博弈的核心。房 3. 此时房地产商品市场价格为 A. 房地产开发商的预期 地产商品的价格主要由房地产商品的开发成本与企业的利 利润函数为 Q=A-C; 消费者的效用的数为 X=U-A. 润构成，其中房地产商品的开发成本主要包括土地开发及房