房地产市场开发模式探索.pdfVIP

2012年第 11卷第 11期 房地产市场开发模式探索 口吴 东 【摘 要】本文通过对当前我国房地产开发模式的对比分析，提出了现在房地产开发模式中存在的问题，并提出了改进措施。 【关键词】房地产；开发模式；产业价值链 【作者单位】吴东，广州万科房地产有限公司 目前房地产开发主要有两种模式，以卖楼花 (预售)的客 推进、房价不断上涨的特殊的历史进程中，房地产企业获取 户融资和银行按揭融资为主的香港模式，和以市场化资本运 的利润实际上主要来源于土地的资源溢价。 作为主的美国模式，代表了当今国际上两种典型的地产发展 (二)以房产经营为中心的发展模式。 模式。所谓的 “香港模式”，是以开发商为中心的一条纵向价 1．物业增值模式。在这种模式下，盈利的视角从物业销 值链 ，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，房 售开发转移到物业出租所带来的租金收益 以及物业未来延 子建好后 ，地产公司不持有物业 ，直接出售。所谓的 “美国模 迟出售所带来的增值上。这种模式与开发建设模式最主要 式”，是强调房地产开发的所有环节都应 由不同的专业公司 的区别是物业不是主要通过销售获利，而是对持有型物业通 来共同完成 ，比如房地产投资公司只负责融资投资项 目，项 过一段时间的运营来获得更高的市场价值。相对 “建好房子 目开发则由专业开发公司建造 ，其他销售和物业等环节也由 就卖 ，卖了再建”这种开发模式而言，主要靠收取物业租金来 不同公司完成。美国模式专业分工细致 ，每一环节都通过完 获取利润则属于一种 “稳健型”的开发经营模式。香港品牌 成各 自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的幕后主 房企的经营中当住宅需求不振时，其出租经营业务的收入甚 导是资本(一般就是基金)开发商、建筑商、中介商以及其他 至会 占到整体收入的30％甚至50％，有效地支撑着企业的营 环节都属于围绕资本的价值链环节。 业额和利润。据了解，目前香港各大品牌房企大都很重视经 一 、 我国现行地产开发模式 营物业投资或很会均衡开发与经营物业的比重 ，例如香港置 我国房地产发展模式大致可分为以下两大类型四种模 地便拥有香港中环42％的写字楼，利润收入主要靠出租经营 式：土地开发盈利模式、房产开发模式、物业增值模式和投资 获取；长江实业虽然经营物业很少，但其控股的和记黄埔却 盈利模式。下面对这两大类型四个模式逐一进行分析和评 拥有大量的经营物业；新鸿基则介于两者之闾，每年租金经 价。 营收入和开发利润各占一半。 (一)以房产开发建设为中心的发展模式其最大特点是 2．投资模式。投资模式是在物业增值模式的基础上发 利润点来 自于土地增值，以土地统领各项工作。 展起来的。在传统的房地产开发模式下，房产 “建了就卖，卖 1．土地开发盈利模式。它主要通过参与 “土地一级开 了再建”，企业面临着很大风险。随着行业的不断演变，土地 发”以及通过土地二次转手获利。“土地一级开发”是指土地 开发模式在逐渐缩小范围，而金融性的投资和服务性的投资 出让前的运作方式 ，指各地政府委托土地储备 中心按照土地 模式逐渐成为主导盈利模式。所以行业越发展越成熟；简单 总体规划 ，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地 ，统 开发盈利模式的生存空间越小，越是需要采用新的竞争模式 一 组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设 来继续保持企业的发展。 的行为。也就是通常所说的进行 “七通一平”，把 “生地”变成 由上述分析可以看出，中国房地产开发由 “香港模式”向 “熟地”，使土地达到出让标准。目前 ，我国的情况有所不同， “美国模式”转变是必然趋势，随之而来的是开发商的