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第四章 个人住房贷款（1） 个人住房贷款基础知识 个人住房贷款的概念和分类 是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住 房的贷款。 　　(1)按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性 个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。 　　(2)按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为新建房 个人住房贷款、个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款。 　　①新建房个人住房贷款。俗称个人一手房贷款，是指银 行向符合条件的个人发放的、用于在一级市场上购买 住房的贷款。 个人住房贷款基础知识 个人住房贷款的概念和分类 　 ②个人再交易住房贷款。俗称个人二手房住房贷 款，是指银行向个人发放的、用于购买在住房二级市场 上合法交易的各类型个人住房的贷款。 　　 ③个人住房转让贷款。是指当尚未结清个人住房贷 款的客户出售用该贷款购买的住房时，银行用信贷资金 向购买该住房的个人发放的个人住房贷款。 　　(3)按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可 分为固定利率贷款和浮动利率贷款。 转按贷款 特别要求: 1. 原借款人应提供同意房屋出售所得款优先 归还尚欠贷款本息的承诺书. 2. 过户和抵押登记:买卖双方，开发商和银行 持《买卖合同》《担保借款合同》到房管部门解除 原备案或者抵押登记手续，办理产权过户手续。 个人住房贷款基础知识 个人住房贷款的特征 (1)贷款金额大、期限长 　　个人住房贷款相对其他个人贷款而言金额较大，期限 也较长，通常为10-20年，最长可达30年，绝大多数采取 分期付款的方式。 (2)以抵押为前提建立的借贷关系 (3)风险因素类似，风险具有系统性特点 　　除了客户还款能力和还款意愿等方面的因素外，房地 产交易市场的稳定性和规范性对个人住房贷款风险的影响 也较大。 个人住房贷款基础知识 个人住房贷款的要素 (1)贷款对象 　　个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自 然人。申请人还须满足贷款银行的其他要求，例如： 　　①合法有效的身份或居留证明; 　　②有稳定的经济收入，良好的信用，偿还贷款的能力; 　　③有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件; 　　④有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人; 　　⑤贷款银行规定的其他条件。 个人住房贷款基础知识 个人住房贷款的要素 (2)贷款利率 　　个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上 限放开，实行下限管理。商业银行可根据具体情况自 主确定利率水平和内部定价规则。 　　实践中，银行多是于次年1月1日起按相应的利率档 次执行新的利率规定。 个人住房贷款基础知识 个人住房贷款的要素 (3)贷款期限 个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据 实际情况合理确定，最长期限都为30年。 个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余 使用年限。 对于借款人已离退休或即将离退休的(目前法定退 休年龄为男60岁，女55岁)，贷款期限不宜过长，一般 男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还 款年限不超过60岁。符合相关条件的，男性可放宽至 70岁，女性可放宽至65岁。 个人住房贷款基础知识 个人住房贷款的要素 (4)还款方式 　　个人住房贷款可采取多种还款方式进行还款。例 如：一次还本付息法、等额本息还款法、等额本金还 款法、等比累进还款法、等额累进还款法及减按还款 法、组合还款法等多种方法。 注：一笔借款合同只能选择一种还款方法，贷款 合同签订后，未经贷款银行同意，不得更改还款方式。 个人住房贷款基础知识 个人住房贷款的要素 (5)担保方式 　　个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保 方式。 　　未实现抵押登记前，普遍采取抵押加阶段性保证 的方式。 在贷款期间，经贷款银行同意，借款人可根据实 际情况变更贷款担保方式。抵押物、质押权利、保证 人发生变更的，应与贷款银行重新签订相应的担保合 同。 个人住房贷款基础知识 个人住房贷款的要素 (6)贷款额度 　　个人住房贷款中，对购买首套自住房且套型建筑 面积在90平方米以下的，不低于价款20%的首期； 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以 上的，贷款首付款比例不得低于30%; 对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上 住房的，贷款首付比例不得低于50%。 个人住房贷款流程 个人住房贷款业务操作包括贷款的受理和调查、 审查和审批、签约和发放以及贷后与档案管理四个环 节。 贷款的受理与调查 　　1.贷款的受理 　　(1)贷前咨询 　　银行通过现场咨询、窗环球,网校口咨询、