成都精城国际酒店式公寓项目营销策略总纲_138p_2011年概要.pptx

;;经济整体向好，2011经济稳步上升可期，为国家调控房地产预留了充分余地;日期;;可以预见，楼市近两年将持续打压势头，直至保障房大量投放市场，住宅类商品房价格压至低位为止;“通货膨胀就像一只老虎，如果放出来就很难再关进去。”;通胀压力下，市场货币贬值预期加大，市场资金不断寻找房产以外的保值投资产品;2 ;2010年商业物业供不应求成功佐证投资目光正逐步转向商业地产;受宏观政策影响，商业地产不但热销空前，销售均价也大幅增长;酒店式公寓类办公物业在2010年成交增长幅度也大幅攀升;成都酒店式公寓供应区域分散，供应量偏少;;项目名称;项目名称;;项目名称 ;项目名称;;特征1——规划：项目多为高容积率、多物业形态组合，利用区位优势做成小型综合体;特征2——建筑及景观：项目规模均较小，建筑景观并未过多打造，仅在入户大堂品质感上有所提升;项目;特征4——配套：项目自身配套偏少，多依赖于底商，但项目多处于城市核心区，周边多为成熟大型配套;特征1：整个酒店式公寓市场销售参差不齐，高性价比产品受到市场追捧;特征2——主力销售面积：出于低总价考虑，客户多选择项目最小面积产品;客户基本特征总结：地缘型客户为主，由于投资门槛降低，客户范围扩大;;;3 ;;;10.11 项目进场;;;;;;;4 ;推出本案客户如下;高新西区及电子工业港客户 年龄：30-45岁 家庭结构：一家三口及部分三口之家 职业：高新西区及电子工业港企业中层管理人员或部分职工 已有房屋物业类型：中高管客户多拥有一套住房，职工大多还没有住房 交通工具：中高管多有自驾车，职工多依赖于城市公交 其他描述：中高管客户多为投资购买，而企业职工多为住房过渡。;每个城市都因为一个繁华标志而被人牢记 因为春熙路，人们记住成都 因为万达广场，人们记住城东 ……;而高新西区，没有记忆点……;所以，高新西区需要一个繁华中心来被人牢记……; 形象定位： 城西商务制高点;;2#办公楼： 2梯17户 均面积约30㎡共计12层;;策略2：同类产品少量推出;;;推广的三个核心思想;策略1：树立品牌;Action2:大片式宣传片:制作品牌宣传片，用于销售宣传;策略2：占领区域话语权;策略2：占领区域话语权;楼体灯光字不但展示项目名称，同时要展示项目的核心卖点 包装其中的一两栋楼栋，作为项目的一个大型户外，随工程进度不断更换画面;策略3：精准式客户搜索;;活动1：针对本案投资属性，建议举办股市投资讲座;活动2：如何开办公司流程及注意事项;活动3：提供场地举行车展;活动4：将场地借给电子工业港企业进行低价拍卖会;;样板间——呈现两套不同风格样板间，一套作为可供居住的酒店式公寓，另一套作为小型办公间形式 ;样板间：呈现两套不同风格样板间，一套作为可供居住的酒店式公寓，另一套作为小型办公间形式;售楼部——设置品牌展示区，强化客户企业品牌形象;售楼部——设置投资洗脑区：罗列各种投资品的投资回报率，突出强调商业地产投资回报率;5 ;区域级商业业态;三环外绕城内，城乡结合部属性;;;商业情况;金周路商业均以底商为主，品质较低，已逐渐陈旧，主要为汽车美容、菜市场、小餐馆;;核心商圈：30路公交站旁的集中商业（在建），沃尔玛即将进驻。 一期（橙郡）和二期（蓝岸）沿街底商没有设置烟道，因此业态中无餐馆一项。 共有三条街设置底商，一期一条，二期两条，整体主要以中档服装，小型便利店，二手房中介，便民服务（干洗、五金、卤菜）等及家居饰品为主。 ;;;街区底商情况;基础经济指标; 本项目适合商业规模 ;渴望城市的繁华 期待城市的便利 摆脱城乡结合部的尴尬 下一个区域核心……;本案商业主题;区域级商业业态;楼层;;楼层;;主力店;;区域级商业业态;;;;;; ;; ;;;;借鉴： 该项目作为商业项目而言已经较为成功，那么那些方面 值得我们借鉴呢？ 招商控制以品牌及品质商家为先，为后期旺场造势提供了先决条件； 分楼层的物业管理费用标准，降低高楼层商家的前期进驻成本； 在招商的过程中融合了后期运营要素，为招商工作的开展提供了强力支撑； 项目产品设计出色，层高、动线、配套设施较为完善，充足的停车位； 项目商业定位主题鲜明，能在短期形成良好的商业氛围； 项目由于缺乏专业团队介入，在商业规划及布局上仍有缺陷； ;;; 项目沿道路两边规划，并呈长条形分布，带有商业内街。临街商业楼层以4层为主，局部有5楼。内街部分均以2层商业带住宅或酒店。;;商业规划：粗放经营，餐厅为主，零售为辅;;;;一品天下： 产品规划为4层商业为主局部5层，发展商实行统一招商、形象、广告位等措施，在