2010年滕州汇龙大厦的前期策划沟通报告.pptVIP

汇龙大厦前期策划沟通报告;写在报告之前;目录contents;2007年，汇龙大厦的前身初露端倪，东部首个集住宅、办公、酒店、洗浴、超市、商务于一体的综合建筑随东部发展画出雄伟蓝图； 2008年，市场低迷和各类手续的推迟导致项目迟迟未动，陷入短暂的沉寂中； 2009年，房产市场的复苏带动东部片区发展，随开发大军的东迁步伐，下半年汇龙大厦全面启动； 2010年，滕州市场600万井喷放量带来巨大竞争压力，项目正确定位和有效营销推广成为竞争软实力！ 浩华观点：汇龙大厦是一个有一定宣传、在市场上形成部分固有认知的项目；同时又是一个陌生的、不为大众广泛熟悉的新面孔。打响第一炮，最有力的手段就是精准的营销和定位！;受汇龙·领秀城的影响，多数市场消费者对汇龙大厦的理解为汇龙·领秀城的二期项目，住宅认知远高于商务认知，这在现阶段到访的客户群需求表现中显而易见。这显然和我项目产品定位有背驰之处。 汇龙·领秀城住宅产品的局限性和70%客户群体来自鲁水、鲁化等企业的职工、普通服务标准的物业、无特色亮点的社区规划，让市场对汇龙·领秀城的印象停留在一个中端住宅楼盘的基础认识上。 汇龙大厦在消费者的眼中是模糊地、既定概念颠覆实际产品定位的。 浩华观点：扭转市场固有印象，对项目进行全新包装和定位；加强自身品质，无论是建筑品质、新材料运用、配套完善还是服务标准，更甚至市场形象均要全面改进，以品质树立项目品牌形象。;结合市场需求和项目产品定位，以市场赋予项目最初的开发理念为基础，我们认为：汇龙大厦不只是单纯的一个商业开发项目，也不仅仅是一个多功能的综合建筑体，更不是一个默默无闻只图短利的小项目；而是要站在城市运营的角度考虑汇龙大厦的高度！在东城区域飞速发展的现状下，汇龙大厦正在承担起改变东城由居住中心向商务中心发展的重要使命。 因此，我们认为本项目的形象定位： 东城CBD核心唯一城市复合体;目录contents;项目本体分析;汇龙大厦主体建筑29层，地上建筑27层，现工程已全面动工，主体建至3层，预计2011年12月竣工。暂定2010年6月开盘。 外立面采用玻璃幕墙设计??带有浓厚的时尚气息； 户型面积从38-183㎡不等，共20多种户型，其中住宅390套。但部分户型劣势明显，目前针对137㎡复式已经作出调整。;项目交通及配套;项目区域环境;东部城区 大型楼盘较多 小高层、高层 并存； 均价 约3400元/㎡;通过图表可以看出，滕州市二手房房价自2009年以来平均维持在2800元/㎡以上，甚至在某些月份直逼3000元/㎡大关。随着城区改造力度的加强，二手房市场更为活跃，售价也有了明显提高。预计2010年虽然受到政策的一定影响，但面对较大的市场需求，二手房价格将持续走高。;区域竞争分析;综合体项目分析;综合体项目分析;城市明确的功能分区，引导房产市场发展方向。 城市各个区域的功能地位的形成，引导城市居住向东部发展，城市商业向北发展，片区功能划分明确。 市场78%的空置率，致使市场将进入准现房销售竞争阶段。 78%商品房空置，短暂供大于求，让市场趋于理性，商品房也逐步进入准现房销售竞争局面。 市场供应主流为小高层和高层，但购房者对于20层以上产品的接受度有待提高。 购房者对于超过20F的产品后期维护、以及对于高层的恐惧心理一直是市场销售的难点，但随着市场大高层的逐步出现，购房者对于大高层的接受心理也逐步提高。 80%以上项目为专业销售团队销售。 滕州房地产市场也体现明确的功能分工，强强联合是增加项目竞争力的一个强大的优势，目前市场对于项目的销售和包装80%以上为专业的团队在运作。房产市场的竞争也逐步变为专业房产代理之间的专业技能竞争。;项目机会;目录contents;项目面临的几大核心问题;规划及前期定位造成的产品及就此形成的市场难点;目录contents;学习2009年的汇龙·清河湾 相似的困境，同样困难重重，浩华用实战案例说话;卖点更加明晰化;新定位下的全新包装;人员分工细化到每一个员工，职责分明。 现场进行功能分区，专人专责。 4月30日的开盘是成功的，不仅再次坚定了我们对清河湾的信心，也给市场充分的信心。 接待、签约、唱号、收款，环环相扣，只有在共同目标下共同协作才能取得如此优异的成绩。;阶段总结与良好销售势头的宣传是推动再次热销高潮的重要依据，善于总结是策略执行细致与否的关键。;秉持有效合理使用广告费用的原则，为实现良好的宣传作用，活动是贯穿始终的最佳宣传方式;成功的经验让我们更加自信 回归本案，我们如何解决难题？;解决问题的方法一;解决问题的方法二;论坛及经济讲座示意：;解决问题的方法三;解决问题的方法四;解决问题的方法五;目录contents;合作模式一 前期策划服务;合作模式二 策划顾问（代理）