上海市青浦徐泾别墅的市场研究报告.docVIP

1、户籍人口 2005年末，全区户籍人口45.5万人，总户数15万户，平均每户人口3人。在全区户籍人口中，男性人口22.6万人,女性人口22.9万人；非农业人口在上年剧增7.9万人的基础上今年再增3.5万人，年末农业人口19.1万人，非农人口26.4万人。人口自然增长率自1997年以来一直呈负增长，直到2004年出现人口自然增长现象，2004人口自然增长率为1.15‰，2005年内人口出生率为7.46‰，死亡率为6.84‰，自然增长率0.62‰。 户籍人口呈老年化趋势，年末60岁以上人口84836人，占总人口的比重达到18.6%，比上年末又提高了0.4个百分点。 随着城乡经济的发展、社会保障体系的健全和医疗卫生条件的改善，青浦区居民的健康水平和生活质量进一步提高，居民寿命逐年延长，2005年我区居民平均期望寿命达到79.52岁，其中男性为76.95岁，女性为82.09岁。  2、外来人口 经上海市1%人口抽样调查领导小组办公室核准，至2005年底青浦区现有人口为83.16万人，常住人口为73.75万人；外来人口为37.49万人，其中半年以上外来人口为28.08万人。 外来人口占全区总人口的45%，高于全市平均水平13个百分点，这部分流动人口大大增加了青浦区住宅市场的供应需求。 2005年末青浦区户籍人口 镇（园区） 户籍人口（人） 非农人口（人） 夏阳街道 46139 37283 盈浦街道 48003 44892 香花桥街道 37158 27423 赵巷镇 22836 13974 徐泾镇 26877 24870 华新镇 34410 21246 重固镇 16349 5914 白鹤镇 49276 18368 朱家角镇 59969 29147 练塘镇 53363 16348 金泽镇 60817 25231 合计 455197 264696 3、徐泾地区人口分析 截止2005年年末，徐泾地区户籍人口总户数8455户，户籍人口为26877人，其中非农业人口为24870人，城镇人口比例为92%。户籍人口偏少使得本地客源对徐泾的公寓市场的支持不足。 徐泾镇的经济发展较快，是青浦区内的“龙头镇”，区域内外来人口较多。截止2005年年底，在徐泾地区登记在册的外来人口超过8万人，外来人口占地区总人口的比重超过76%。 徐泾地区的外来人口近几年以来都是以每年1万左右的速度高速增长，所以徐泾地区公寓租赁市场的需求也会越来越旺盛。 徐泾地区的外来人口大都居住在徐泾附近租赁房屋内。伴随外来流动人口在上海居住时间的延长徐泾数量庞大的外来人口主要来自于以下几个方面： 徐泾工业园区 徐泾工业园区位于徐泾镇东北部，规划面积6.33平方公里上海青浦概况 1、地理位置 青浦区位于东经120°53’～121°17’，北纬30°59’～31°16’之间，地处上海市西郊，太湖下游，黄浦江上游。东与闵行区毗邻，南与松江区、金山区及浙江省嘉善县接壤，西连江苏省的吴江、昆山两市，北与嘉定区相接。以青浦城区为中心，东部河江交错，西部湖荡群集，内河航运具有天然优势，可通行50～300吨级货船，是江浙沪的重要水上通道。陆路交通318国道由东到西横贯全区，北有沪宁高速公路，南有沪杭高速公路，同三一八国道由东北到西南穿越东部地区，沪青平高速公路与318国道并行。陆路交通十分便捷，是上海市通向江苏、浙江、安徽的西大门。青浦城区距上海市中心人民广场40公里，距虹桥国际机场25公里。 ???? 全区总面积669.69平方公里，其中水域面积148.97平方公里，占总面积的22.24%。 —— 青浦区地理位置 —— 2、行政区划 2005年末，青浦区共有184个行政村和61个居民委员会。全区设3个街道、8个镇，分别是夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道、赵巷镇、徐泾镇、华新镇、重固镇、白鹤镇、朱家角镇、练塘镇和金泽镇。 3、青浦区综合实力评估 1）经济总量 2005年青浦区国民经济保持持续、协调、健康发展的良好态势，经济结构调整进一步深化，增长活力进一步增强，各项改革有序推进，城乡建设不断加快，全面完成了“十五”计划和2005 年预期目标。2005年全区实现地区生产总值（GDP）306.2亿元，比上年增长18.3%，按可比价格计算，比上年增长15.7%。与2000年125.4亿元相比，GDP累计增长1.4倍，五年年均增速达19.5%，经济总量跃上新台阶。为“十一五”发展奠定了坚实基础。 2）财政收入 全区财政收入首次突破百亿大关,刷新历史新纪录。2005年全区全口径财政收入107.6亿元，比上年增长34.4%。其中区地方财政收入完成52.8亿元，比上年增长31.5%。徐径镇、青浦工业园区当年完成财政收入逾10亿元，分别达11亿元和17.2亿元。华新镇财政收入达9