兰州市兰山小区改建的项目的全新营销策划报告.ppt

历经15年商业经济颓废项目位居省会城市脏乱差火车站商圈开发商自筹资金不多兰州市兰山小区改建项目的全新营销策划解决之道博智威诺(北京)房地产经纪有限公司刘旭涛2004年6月至8月;; 前 言 感谢贵司给与博智威诺针对兰山小区改建项目的参与机会，并在项目所在地沟通后赋予我司作为重点考虑对象进行深入提案。 全国任何一块地无论大小，终究会有适合这块地的开发项目；同样一个项目可以进行多份全程策划报告的研讨，但终究适合此项目的策划案也只有一个，完全没有固定模式可言——这正是我司的强项，没有对口创新特色的策划充其量叫做营销执行，市场竞争激烈反馈到项目销售上最多是平销。于此带出本案以下的系列核心策划命题。 ;一、改建背景;至于该企业的名称目前尚是商业机密。但该负责人随后表明，重新启动的兰山商场将放弃普通综合百货业，致力于专业市场的开拓。而记者随后从兰山商场一内部职工口中了解到，这一专业商场极有可能是一个３万多平方米的配送广场，用于兰州市和外界的物资交流及配送。 ;兰山宾馆：甘肃省供销合作联社兰山宾馆位于兰州火车站正前方100米处，是甘肃省二级宾馆，拥有各类档次的客房。设回、汉餐厅，交通便利，旅游、观光、举办会议、商贸洽谈、举办各类展销的理想场所。经济性质：集体所有制；主营：住宿、停车；兼营：饮食 兰山商场：是由甘肃省供销社兴办的一所综合型百货商场，以服务于不同顾客为其经营方针，以中低档日期用品为其特色。商场上下四层，营业面积6000平米。其与兰山宾馆相依托，形成一个吃、住、玩、购物一体的立体服务，是外地客人最为方便的购物场所，也是市民购物的理想商店。 ;二、开发商策划要求;三、策划原则 ;四、项目简介 ;新兰山商场：东临住宅楼，南对面为火车站，建面6962 平米，共 十四层，包括四层商业；一层4米层高，总高56米。 临街16.5米长，框架剪力墙结构，共用卫生间。 原兰山商场：东临项目二期，建面10127平米，主体八层为主； 一层层高4米，总高32米，砖混结构，共用卫生间。 出 入 口： 北侧门庭位置为车型入口，西侧3.5米宽为人行道， 南侧新兰山商场入口同为人行道。 中 庭： 一层1150平米，二层600平米，一至三层共2350平 米 ;门 庭：拐角门庭192平米，一至八层共1543 平米 商 场：一层4083平米，二层3639平米，计7722平米；兰山商 场四至六层，2191平米 餐 饮：宾馆三层/办公楼/兰山商场三层，2411平米 酒店公寓：宾馆四至八层，商场七至十三层，10367平米 娱 乐：原兰山商场三至八层，4816平米 办 公：办公楼四至八层，3152平米 顶 层：原商场424平米，新商场637平米 ;五、相关背景 ; 项目背景：原甘肃供销合作商厦甘肃万盛置业有限公司（市场化率低） 兰山宾馆：甘肃省供销合作联社兰山宾馆位于兰州火车站正前方100米处，是甘肃省二级宾馆，拥有各类档次的客房。设回、汉餐厅，交通便利，旅游、观光、举办会议、商贸洽谈、举办各类展销的理想场所。经济性质：集体所有制；主营：住宿、停车；兼营：饮食 兰山商场：是由甘肃省供销社兴办的一所综合型百货商场，以服务于不同顾客为其经营方针，以中低档日期用品为其特色。商场上下四层，营业面积6000平米。其与兰山宾馆相依托，形成一个吃、住、玩、购物一体的立体服务，是外地客人最为方便的购物场所，也是市民购物的理想商店。 ;六、兰山小区全案策划的核心问题;作为一个综合体的地标级建筑群，仅有“甘肃或兰州首家产权式酒店”的市场冲击还远远不够。尤其营销推广要拔到“兰州第一盘”的市场地位。否则支撑不起5000元/平米左右单价（主要从前期项目成本，价格建议见后）的体系。 除了硬件装修配设，生态大堂、新颖时尚的外立面形象、单体冠名权这些都是项目买点，不足以提升到整体项目定位的高度，什么样的规划设计主题所对应的全新市场理念，最能够引导项目销售取得短平快？;由于投资返租的销售方式大多仅限于产权式酒店、酒店式公寓和商铺，所以评估分析投资返租的销售策略将较大影响本案产权式酒店物业的比例，对本案产品定位起到相当重要的决策作用。 而根据全国市场的详细调查，目前全程成功操盘的投资返租项目几乎数不出来几个，本案产权酒店及商铺如何进行卓有成效的投资返租？如经论证不返租，市场吸纳力能否达到1年内消化的预期？;兰州市区住宅均价2410元/平米，