合富辉煌2010年11月的东莞白沙塘项目前期产品定位报告.pptVIP

;;本报告大纲：;一、市场环境分析;1.1住宅市场分析; 地块所处莞城与东城区交界处，在雍华庭片区的成熟生活圈内，目前已形成了成熟的居住氛围及商业氛围，周边配套十分齐全，百佳商圈、雍华庭商圈、世博商圈、沃尔玛商圈所包围。周边金融配套齐全，中行、建行、农行、发展行、工商行等。片区非常成熟及繁荣。;城区内洋房供销大致情况：中、大户型洋房;面积区间;本项目片区目前新盘供应极少，仅光大地王广场一处，以中大户型供应为主；二手房供应也以中大户型为主，小户型相对稀缺；价位以项目档次区分在4500-8000元范围内。 项目附近区域的世博片区也暂无新盘供应，二手房主要集中供应公寓产品，价位在5000-8600元范围内。;;建筑时间：2003年 总建面约：133000平米 户型面积：140－160平米/三房、四房 二手价格：7300元/平米;住宅市场小结： 城区洋房市场71-80㎡二房、91-100㎡三房和161-180㎡高端四房畅销，畅销小户型为41-51平方米单身公寓、一房及60余平米的二房。 本项目目前所在片区无在售楼盘较少，唯有地王广场二期预计2011年元旦开售，且户型面积以中、大户型为主，预计价格7000元/平米左右； 早期项目供应的二手房产品也以中、大户型为主，130左右户型为主力；二手房成交活跃，总体均价在6000-7000元/平米左右。 结论： 项目周边范围内在售楼盘极少，尤以小户型供应稀缺，有市场空白机会。 项目周边范围内二手成交活跃，反映市场需求相当旺盛。;1.2商业市场分析;雍华庭商圈;商业小结： 非常成熟的商业地段、主要以社区街铺和裙楼底商为主； 商业档次以中档为主，业态功能主要以休闲、娱乐、餐饮、购物为主； 租金基本 在120元/平以上，平均销售价格在2-4万元/平，铺源较为紧俏； 结论： 本片区商业氛围成熟，商铺价值量大，货源紧俏：商铺的价值高。;二、项目本体分析;从规划指标上看项目理论规划数据大致为： 总建面：约10600平米 限高：8层小于34米。 按规划要求：按每100平米计容建筑面积不小于0.6个车位，约60个车位。建筑占地约1500平米，因此需建一层地下室以满足车位要求。;北 南;完善的生活配套带来：高便捷度的生活、工作环境。;小结： 项目位处主城中心区，非常繁华成熟，配套完善； 项目规模小，限高、限层对项目档次有较大局限； 项目不临街，昭示性弱，四周遮挡严重、景观及私密性差对品质的局限； 项目周边环境较脏、乱，附近居住人群混杂，形象受影响； 结论： 针对规模、档次、品质的局限，项目将无法打造高档楼盘，但可利用区位的优势打造适合过渡性居住或投资的产品。 项目不直接临街，因此商业只能做内街商铺，价值有所限制，建议做一层底商。;三、项目客户分析;区域;客户群初判：;四、产品定位及物业发展建议;4.1产品定位及物业发展建议;;;项目产品定位;根据项目整体定位及目标客户群消费特征等因素综合分析，建议本案户型套数配比为：;户型特点： 大落地窗 无隔断设计，通透性好 减小浴室面积 弱化厨房功能;户型建议（一房一厅）;户型建议（二房二厅）;户型建议（2+1房）;;统一，尽可能隐蔽 保证外立面的整体外观美;4.2项目客户及形象定位;;项目本身的性质/属性;;;五、营销策略;5.1项目总体策略分析;;;;项目整体营销目标;项目整体营销价格目标(住宅）;商业价格目标;项目推广主题及媒体选择;;大原则：低成本！~;项目营销组合;营销组合;围墙、导示做法及选???;销售中心包装及选址;项目包装—情景样板房;折页主要内容： 折页楼书并用，并直接用做直邮发送，减少物料印刷种类、减 低印刷成本，将所有户型图囊括其中，便于全面传递户型结构。 分版面分配主要卖点诉求，在派发给不同客户群体时将针对其客户群的卖点做封面，更方便的将不同的卖点传递给不同的客户群。 要求： 平面设计高雅、简洁、凸现品质感。;营销活动; 项目营销工作计划;;汇报完毕，谢谢！