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大连市西南路2006-2号宗地 投资分析报告 大连金信集团房地产开发有限公司 2006年2月9日 目录 市场分析部分 2005年大连市房地产市场分析 2006年大连市房地产市场预测 宗地基本数据资料 宗地市场情况评估 项目销售情况评估 成本分析部分 竞价原则的确定 第一篇 市场分析部分 第一章 2005年大连市房地产市场分析 一、土地市场 土地作为不可再生的资源，一直以来备受人们关注，尤其是房地产行业。土地是房地产市场的一级资源，土地成本在开发总成本中的确占据了很大的比例，根据所处的地理位置以及市场形式，所占的房价比例一般可以达到25％～40％左右。从今年大连的土地开发计划来看，中山、西岗、沙河口三区的土地出让面积日趋减少，可供开发的土地也接近枯竭。由于处于城市外围，土地规模较大，加上西拓北进建设大大连的需要，一些近郊相继划入城市规划版图，造成了甘井子区土地可供开发的面积增多，引发了土地出让面积所占比重的大幅增加，大连总体规划使得西北部区域的基础设施投入加大，未来预期收益将增加，直接导致了土地出让平均单价的逐步上扬。—10月份大连市房地产开发投资205.4亿元，同比增长26.9%，接近2004年全年水平。 2005年1-11月大连市内四区共完成各类房地产交易395.6亿元,其中商品房交易40939件,成交面积392.8万平方米,成交金额157.4亿元,二手房交易成交件数为24793件,成交面积178万平方米,成交金额52.14亿元. 1.商品房住宅价格增速较快，增幅较大 2005年1-11月份，大连市市内四区商品房住宅平均涨幅达到13% 从市内四区商品住宅平均成交价格来看，三季度房价有所下降但下降的真正原因并不是开发商降价销售，主要是房价水平较低的甘井子区商品住宅成交面积在全部成交面积中所占比例较大，影响了整个市场成交价格。 从商品住宅价格区域来看，今年2005年1-11月份，商品住宅销售价格涨幅最大的是甘井子区，商品住宅价格上涨了19.2%，中山区、西岗区、沙河口区分别上涨了，14.4%，8.9%，6.4%。中山区由于可开发的商品住宅用地供应日趋减少，商品住宅业越显稀缺，甘井子区由于地处城市外围，发展空间开发潜力大，房价基数低，中低价位商品住宅较多，因而吸引了中低收入家庭群体，有力支持房价上升。 2.中档商品房供给不足 由于受政府2004年土地紧缩政策的影响，使得2005年住宅市场有效供应量不足，尤其是新开盘的商品住宅数量明显减少，消费者选择空间较小，使大连市住宅市场呈现出供不应求的态势，市场主要以消化2004年推出的楼盘为主。从商品房的供应情况看，高档、中高档住宅供应相对不足，万达华府二期、青云映山、华邦上都等少量中高档住宅供应并不能满足消费者旺盛的需求，市场以消化存量房为主，这也使部分中高档住宅如星海人家、天兴新家园等二手房项目价格持续走高。这为2006年台山项目的施工建设提供了有利的依据。 据统计，2005年截止到11月底，大连市内四区新开盘住宅项目33个，建筑面积约354.3万平方米，概况如下： 区域 新增供应数量（个） 建筑面积（万平方米） 中山 8 35.54 西岗 1 14.00 沙河口 10 56.21 甘井子 14 248.55 合计 33 354.3 从上可以看出，位于城市西部、北部的沙河口区、甘井子区新增供应数量较多，其中甘井子区的新增供应面积相当于其他区新增供应量总和的2倍以上，而从2003－2004年土地成交情况来看，大连市共推出地块72块，其中甘井子区有30个；全市2年成交地块规划建筑面积750万平方米，其中甘井子区430多万平方米。 3.市场需求旺盛 2005年大连市消费者购房热情不减，由于2004年许多消费者未能实现购房计划，加上部分棚户区拆迁改造所产生的被动需求量较大（桃源街、秀月街、南北复兴里等9个旧区已全部完成动迁任务，涉及拆迁居民7万余人），市场需求旺盛。 2004年，大连市商品　住宅平均价格为3841元/平方米，比2003年的3355元/平方米增长为14.5%；2005年大连市　房价继续上涨，使部分投资者看到了大连房地产的增值空间，造成2005年投资需求有所增加。 月份 单价区间 （元/平方米） 宗数（件） 面积 （平方米） 成交额 （亿元） 1－11 3000以下 12634 109.96 26.92 1―11 3000－4500 17608 165.27 59.73 1－11 4500－6000 5253 63.63 32.94 1－11 6000－7500 3645 37.56 25.04 1－11 7500以上 1663 16.5 14.46 4.甘井子区和沙西北区域为成交热点区域 随着城市西部和北部配套设施及居住环境的越来