年成都凯斯顿华府营的销报告.pptVIP

2009.4;;项目背景;第一部分:大势研判;年份;2009年房地产市场——成都市场反应;经过了08年房地产行业的寒冬，于年底出现回暖，09年迎来房地产市场的小阳春。;2009年房地产市场;08年底销售期不容乐观，销售回款慢。春节期间及节后销售情况明显回暖，月销售40套左右，;2009年成都市场进入恢复期，整体来看:;第二部分:地块解析;本案;青白江区城区区域情况——项目位于红阳路—石家碾片区，是青白江新城区，配套相对完善。;七里溪香;区位——项目位于青白江新城区，城市边缘地带，离中心城区5分钟车程。;交通体系： 青白江汽车站（对面），可达四川周边城市。 2.3.4.6路公交车，拉近了与中心城区的距离，出行便利。 成绵高速、成青快速通道将青白江纳入了成都半小时经济圈，缩短了与成都的距离。 大件路连接了青白江与广汉、德阳等城市，四通八达。 青白江集聚了众多厂矿企业，交通体系的发达促使城市快速发展。;区域景观资源——森林公园、湿地公园、城市绿地公园让区域增值，是未来理想的居住区域;;住宅价值：位于青白江潮流的居住方向，环境、交通均佳，因而项目住宅价值明显大于商业价值。制约因素包括城市边缘、周边配套、周边形象档次。;优势-----Strength;第三部分:项目梳理; 　　　　规划解析;项目设计理念 项目确立了创造生态社区，创造时尚，高雅生活社区，凸现自身高档品质的目标. 规划布局 a.总体建筑北低南高，临绕城唐巴公路一侧为6+1多层围合庭院，后退道路达25米形成开阔的城市界面，地块东侧及西北侧为11层的小高层住宅。基地西南南面为一栋18层的二类高层住宅。整个小区建筑面向城市道路形成半围合的开敞空间，不同形态的建筑相互结合，呼应、构成一个丰富的小区空间形态。 b.较低的建筑密度保证了社区的良好品质。小区建筑布局强调均好性，既能做到户户看景，同时保证良好的通风、日照，凹显高档社区的卓越品质。 c.北侧主入口与商业绿化广场、景观水池相连，围合成景观主轴前端的开敞空间，空间布局，结合特色景观造型，形成主要的公共设施及人气聚集的场所。 d.庭院景观结合观景亭台、绿化等形成绿化景观在空间上的变化，突出高档社区静谧、雅致及立体空间的变化。 e.小区交通模式采用人车分流，小区外围设环形车道组织主要车流。小区内以一景观限制性车道将各栋建筑串联起来，满足消防需求，同时最大化保证景观完整性。步行系统与景观系统充分结合，方便快捷的联系小区各单元入口，并与基地内水池景观有机结合。 f.主体绿化在小区中部布置，并沿周边布置景观廊、台、池、健身场地、老人及儿童活动场所、水边休闲空间等一系列精彩的项目，将整个小区的品位、品质充分展现出来，显得景致、细腻。小区内大量绿化点缀其间，构成了一个原生态的居住、休闲场所，给人远离城市喧哗、反朴归真的纯真的感觉。;园林景观 建议增加景观效果图;建筑风格 整体建筑风格以简约欧式风格的建筑立面为基调，采用创新三段设计结合米黄、白、咖啡灰，墙面更加现代精致，建筑材料用通体砖，石材、钢、玻璃的搭配展现简约欧式风格的简洁、大方、时尚。商业网点采用欧式外廊结合石材饰面的柱式线脚，展现现代稳重的建筑格调。;规划小结; 　　　　产品解析;产品面积配比构成;根据报建户型图，结合青白江市场需求及我司经验进行综合分析，对户型提出以下意见： 一、多层户型好，面积区间合理； 二、3号楼（1、2单元）、6号楼户型（F）相同，建议多样化； 三、偷空间：根据青白江市场分析、客户群分析及结合本司金海岸项目反馈，市场接受度不高。;四、高层户型定位高端；;五、F户型，餐厅和客厅对视，建议优化；;六、C1户型，厨房对卧室；;七、H户型走廊狭长，客户认同度差；;产品小结;究竟凯斯顿·华府核心竞争力在哪儿？如何梳理？如何组合？;对凯斯顿华府项目的梳理分析得出是采用1+3的核心竞争力组合。 1+3”—客观性；典型的单一项目成功要素和高价楼盘的充分条件。 ——体现“项目价值”;对地块价值、规划价值、产品价值深度解析后，凯斯顿华府在项目所处区域扮演什么角色呢？;;第四部分:竞争对手;开发商;一期;户型;开发商;推售情况;开发商;推售情况;开发商;推售房源：推售3号楼、7号楼，合计800套。 销售状况：不理性，至今销售过半。 付款方式优惠：一次性付款2%，按揭1%；老客户有来带新折扣优惠。 客户来源：青白江本地居民 推广方式：户外、刀旗、DM单、夹报等;开发商;推售情况; 项目 状况;本项目短板：区域成熟度＼配套完善度 本项目优势：区域交通体系＼景观规划设计＼产品设计\生态;第五部分:市场企划及广告见解;我们理解这是御都投资在青白江投资开发的首个项目。 我们理解这