柳州市商业房地产策的划.doc

柳州市房地产 5一、宏观环境因素分析 51.1柳州经济现状及发展趋向分析 5 72.1柳州市房地产现状及趋向分析 72.2柳州房地产市场供求分析 92.3房地产市场价格分析 102.4房地产市场空置简析 122.5各区房地产市场特点及趋势 12 16四、商用物业发展的要点分析 174.1商用物业的类型 174.2商用物业的特征 18 21六、柳州市商业环境分析 236.1商业布局总体分布 236.2主要商业物业竞争格局分析 246.3 2001年-2002年柳州市商用物业销售市场的简析 256.4现阶段商用物业销售市场的总结 286.5商用物业市场的发展趋势分析 296.6商用物业市场存在的现实问题 30 337.1柳州商业经营及主要商业项目销售额分析 337.2居民收入水平和消费结构分析 357.3柳州市民消费心理分析 387.4主要商业地段经营者分析 43 468.1调查目的 468.2五星商圈主要街区功能分析 46 46⑵解放路街区功能分析 47⑶文惠路街区功能分析 498.3五星商圈主要商场经营分析 508.4近期同区规划的影响 54 569.1目标客户群体 569.2目标客户群的需求分析 57 58一、地理位置 58二、项目规模 59三、项目现状 59四、项目的资源整合 604.1与城市规划前景的整合 604.2与商业发展最高经营业态的整合 614.3与商业经营功能的整合 624.4与步行街文化的整合 624.5与旅游资源的整合 634.6与电子商务资源的整合 634.7与事件营销策略的整合 63SWOT分析 655.1总表 655.2项目优势分析（S） 665.3项目劣势分析（W） 695.4项目机会分析（O） 715.5项目威胁分析（T） 74 76一、概述 762.1区位因素（商圈因素） 772.2产品因素（规模因素） 782.3经营因素（经营定位） 79 803.1五星商业街 803.2蓝色港湾 823.3谷埠街国际商城 833.4新时代商业港 843.5温州商贸城 853.6润和#8226;时代广场 87 88一、项目市场定位 881.1 市场定位理念 881.2市场定位： 88 892.1形象主题定位： 892.2支持点： 892.3 项目名称建议 89 903.1商场1-4层的区位划分 903.2商场的商品定位及功能定位 913.3商品定位 923.4功能定位 92 934.1租赁使用商场的目标群分析 934.2商场的目标消费群分析 934.3商场的目标投资经营者分析 95 97一、项目总体规划思路 971.1 MALL的概念 971.2建立具有中国特色的MALL 98 992.1大厦建筑设计建议 992.2具体建议 99 1013.1花的海洋 1013.2动态园林休闲区 1023.3音乐无限 1023.4艺术之都 102 1034.1商用项目的主要配套 1034.2规划配套设施的原则建议 1034.3具体配套建议 104 1055.1大、小商铺间隔的对比分析 1055.2相关建议 1065.3商铺间隔具体建议： 1075.4商户组合建议 108/商业管理建议 1096.1物业管理提前介入的工作 1096.2商业管理提前介入的工作 110 1117.1人流引导 1117.2交通组织 1117.3物流输送 1127.4辅助性服务设施 113 1148.1指导原则 1148.2具体建议 118 119一、总体推广战略思路 119二、营销策略 1212.1总体营销思路 1212.2总体策划思路分析 122 1263.1成立商业管理公司，同时制定招商政策 1263.2“利润分成”计划 1273.3“购铺易”计划 128 129五、销售现场的包装策略 1305.1销售环境的整体包装设计 1305.2销售中心的设计和布置 1315.3展示未来经营空间 133 1356.1定价考虑因素 1356.2商场销售价格建议 1366.3住宅部分价格建议 136 1377.1策略一：提前介入制定招商政策 1377.2策略二：有意识选择商户 1397.3策略三：经营商品类别与商场定为一致 141 1428.1销售条件及销售时机 1428.2分阶段销售总体战略 1438.3销售实施计划 1448.4销售控制计划 1488.5销售促进计划的主要操作细则 1508.6宣传推广策略 1528.7媒体组合宣传重点 1548.8销售人员培训 15