楼盘营销策略的.doc

喻园二期营销策略 第一部分：前言。 第二部分：市场分析。 第三部分：楼盘项目整体分析。 第四部分：项目定位。 第五部分：楼盘营销推广建议。 第一部分：前言 在尘封几年时间之后东湖高新技术开发区东湖自然风景区刚刚发布的我市一季度武房指数表明，我市楼市持续升温，综合价格持续上扬。增幅与上季度相比大体持平。住宅和综合物业增长较快一季度，武汉市房地产综合物业平均价格为2960.9元／平方米，比上季度上涨11.85元／平方米，涨幅为0.5％其中，住宅平均价格为2035.67元／平方米，比上季度上涨14.01元／平方米，增幅为0.7％。写字楼平均价格为4081.25元／平方米，比上季度上涨10.48元／平方米，涨幅为0.25％一季度住宅平均价格增幅最高的是洪山区。均价1821.67元／平方米，比上季度每平方米涨了8.63元。业内人士认为，住宅投资的“光谷”效应已形成气候。洪山区内高校遍布，又有东湖、喻家山，人文和天然因素完美融合，不失为理想的家居地。区内聚集了一批高科技人员和高校知识分子，形成极具购买力的目标客户。开发商“有的放矢”，打出丽岛花园、学府佳园等一批生态牌、智能牌也极具吸引力。 1、 资金链的压力，行业内竞争激烈：房地产是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。武汉房地产市场房地产行业经营收入虽有增加，利税率却不断下降，主要原因是行业竞争日趋激烈，房地产开发步入大盘时代，加在有更多外地企业实质性介入，民营企业迅速崛起。 2、 宣传卖点不吸引人：个性化的楼盘更需要有个性化的广告语为之作宣扬，一句好的房地产广告语能深刻洞察目标，对家、对生活、对空间的独有理解和潜伏心底的情愫，通过艺术的方式放大，形成对目标受众的强烈震撼。 3、 市场促销过于雷同：光谷：武汉房地产开发最为集中的区域之一，以让利、折扣、送家电、送装修、送阳台等为主题的房地产促销广告几乎天天见，花样频出的促销活动消费者也见多了，从任何角度看，再重复出现类似的词汇都没有新意了，极易被淹没在旺季的广告海洋中，很难达到最佳的传播效果。 ４、消费者的购买心理 １）购房是人生大事！-----房地产业是家庭经济的主要财产，每个居民家庭花了大半辈子积蓄买了房子，购买行为很郑重，买一个由专家精心演数勘定和布局的宅楼一般可保证几十年宅运兴旺，福泽子孙。 ２）健康是第一位的！-----开发商能打动购房者的心理诉求有很多，但最重要的是要拨动购房者的心弦，当今时代生存艰难、竞争激烈，所以健康是大众的首选。一个环保的社区环境和室内和谐的生活总会引起都市人的关注点。 ３）千百年的中国人居文化“情结”，----在许多人心里，房子不仅仅只是一件商品，还是福泽子孙、财旺业兴的象征， 二、市场机会 1、 独一性：目前市场定位点没有单独宣传“人居文化”，在房地产销售市场上是一个空白，市场同行一时无法效仿，无跟进。 2、 差异化营销，“蓝海策略”可实现无竞争、快销售时代，资金快速回笼。 3、 借助媒体的关注度，新概念能形成媒体“焦点”，迅速提升楼盘的知名度，同时企业取得经济效益和社会效益。 4、 抢先引导市场趋势：从经济发展规律和住宅业自身发展态势预见，我国住宅业发展将呈以： ①绿色趋势。通过高科技手段来营造无污染的绿色居住环境，充分回收和利用资源，追求人、自然和社会的和谐统一②规模化趋势。对于住宅产业而言，其规模效益表现在开发成本的降低、全面物业管理系统的建立、完善配套服务设施系统的形成和良好公共空间环境的创造。③引导人居和谐化，中国传统复古潮流，开创复古潮流第一人 三、市场费用分析 分阶段投入费用，为开发商实际费用和转嫁的业主今后的费用 （按100户的房型核算） 开发商实际费用主要包括： 1、请大师来汉进行对楼盘的选址、奠基、风水勘测 2、媒体宣传 3、对销售人员进行人居文化知识的培训、形象设计 4、方案设计和传播 5、销售阶段提供的人居文化个性服务 转嫁的业主今后的费用主要包括： １、室内环境内的装修材料的治理服务 ２、向业主提供室内九宫八卦方位的调整服务 ３、应业主要求可提供人居文化及室内环境的相关服务 四、市场风险与评估 本案划思路是根据开发商（销售商）自己的资金计划、资金实力和风险承受能力，来设计一个合适的宣传组合，力求在收益和风险之间把握好尺度。以最小投入达到最大产化的经济效益和社会效益。 因此，本策划案可整体执行，也可选取其中的核心部分作为房地产开发或销售中的某一个环节单独执行。 第三部分：楼盘项目整体分析 项目概括 喻园二期位于华中科技大学校内北门，临郁郁葱葱的喻家山脚下，毗连美丽的东湖。位于武汉市东湖开发区关山二路，地块东、南、西邻华中科技大学、北邻喻家山南路。土地面积30578平方米，容积率不超过3.9，土地用途为住宅喻园小区