福华商业中心收益分的析与合作方案.docVIP

福华商业中心 收益分析及合作方案 前言 价格是商品价值的载体和主要表现形式，同时价格又会受外界多种因素的干扰而出现价值扭曲，严重的甚至会形成有价无市的虚假表现。 作为房产开发企业，如何在竞争激烈的市场环境中生存且获取较高的利润，除了产品需要有良好的素质外，还要有科学的计价和定价体系。 本案的销售，除了要有较为理想的售价外，更重要的是销售的总量和销售速度，而这，又取决于营销公司的专业能力与营销水平。因此，要取得本案营销的成功，必须制定一个合理的价格体系，对投入与产出做出缜密的测算。合作双方要群策群力，以高度负责的精神与专业运作能力面对市场，运筹帷幄，方能决胜千里。 项目利润测算 项目销售与租金收入 1、本案销售总额预测 （￥：22985万元） 楼层 面积（㎡） 均价（元） 总价（万元） B1F 2850 6800 1938 1F 5225 13600 7106 2F 5170 9400 4859.8 3F 5160 7000 3612 4F 5160 5800 2992.8 5F 5160 4800 2476.8 合计 28725 8001.88 22985.4 说明：①销售面积以大洋百货规划图纸所标面积为参考。 ②本表的每层均价是本项目每层销售的平均底价。 2、物业租金收入预测 （￥：36700万元） 根据大洋保底租金1000万元和年营业额6%的提成点数为福华企业的商场租金，20年的租赁期限，测算出福华商业中心商场20年租金收入的总额为36700万元（见下表）。并且，第六年后的百货营业额绝对数的递增部分未予计算。 时间（年） 营业额（亿元） 提成点数（%） 租金（万元） 备注 2003 1000 第一年保底 2004 2.5 6 1500 第二年 2005 2.8 6 1680 第三年 2006 3.0 6 1800 第四年 2007 3.2 6 1920 第五年开始营业额统一按3.2亿计算 2008-2022 3.2*15 6 28800 20年租金总收入：36700万元 二、租金收入与返租租金估算 平均年返租回报租金支出22985万元*8.5%=1953万元； 12年返租总支出： 12*1953万=23436万元。 租金收入以2.8亿年营业额计算，则每年租金收入为2.8亿*6%=1680万元；12年租金总收入为：12*1680万元=20160万元。 12年的租金收入减去12年的返租租金支出，平均每年需贴补273万元 {（20160-23436）/12}=-273万元。 本案销售总收入22985万元，每年以银行2%（定期存款）的利息收益， 则11年*22985万元*2%=5056万元（不计复利）。每年利息收入460万元，扣减返租租金支出贴补部分仍有盈利187万元。 综合以上评估，本项目返租销售方案具有较高的可行性。 返租销售分析 1、楼层平面分割方案（草案） 楼层 类别 B1F 1 F 2 F 3 F 4 F 5 F 面积（㎡） 2850 5225 5170 5160 5160 5160 单元（个） 136 193 252 252 252 252 主力面积 （㎡） 15-25 20-35 15-25 15-25 15-25 15-25 总销售面积：28725㎡ 总单元数：1337个 （分割平面详见附图一）。 2、返租运作模式分析 目前，对于商场的销售，似乎除了“售后返租”外已无其它更好的办法，于本项目而言，要在短期内达到预定的销售目标，盘活企业资金，则必须在借助“大洋”的进驻而实行“带租约出售”的营销新模式（其实即是“售后返租”的升级版，并且泉州在售商场个案里，均为8.8%以上的投资回报）。 为最大程度保障项目营销战役的成功，建议本案实行“带租约出售”泉州第一家的营销模式新概念，具体操作方案有三： 1、单纯的带租约出售： 1）“回租期”12年（突出竞争优势）； 2）12年租金平均收益率（回报率）为8.5%，即以每4年为一个阶段，第一阶段（4年）的租金回报率为8%，第二阶段8.5%，第三阶段9% ； 3）按销售总价计算租金，前1年租金在购买商铺时在首付款中一次性扣除，以减轻购房者的资金压力，并可起到降低销售门槛的作用。余下年限的租金，可选择每季度定时将租金提前支付予客户； 律师见证租赁合约的公正性和有效性，以提高客户的投资 信心。 2、在方案1的基础上，将租金的支付方式略作调整，建立客户投资信心保障体系，强化投资信心，以此来消除本项目前几次销售未果所造成的负面影响。具体方式： 1）第1年的租金在客户购房的首付款中扣除； 2）余下的11年租金可通过协议银行，由银行每月（季度）定时将租金打进客户专用的银