苏州置信项目市场定的位报告.doc

报告单位：上海房地产顾问有限公司00四年七月 研究背景： 中海苏州项目位于苏州工业园区，南至现代大道、东近华池街、金鸡湖东北，为苏州工业园区地块，土地面积为76569平方米，规划总建筑面积137824.2平方米，容积率为1.8，建筑密度为≦25%，绿化率≧45%。 根据项目情况，本地块位于园区湖东板块，金鸡湖的东北，位置上很好的衔接了开发成熟的湖西与未来开发重心湖东板块，是园区一期CBD商贸区和二期未来行政文化中心的连接交汇之地。且本地块是距金鸡湖较近，景观资源最好的一块地，因此在开发上需对于整个园区市场的现状及未来发展走势有一个比较深入的了解。 由此我们在项目启动前期对整个的市场作出一个比较深入的调查分析，为项目的开发作好前期的准备工作。 研究目的： 项目间接关联问题： 1、苏州的房地产市场未来是否能持续高速发展下去？价格还有多少上涨空间？ 2、未来居住在园区二区与居住在老城区、园区一期（湖西）相比有何本质变化，湖东的造城运动诞生的新城将如何影响人们的生活方式？ 3、金鸡湖不仅仅属于苏州工业园区，它在整个苏州地产市场中处于什么地位？ 4、园区湖东板块未来的供应情况如何？园区房价会出现什么发展趋势？ 5、竞争还是互动？ 6、（她/他）是谁？消费者在哪里？ 项目直接关联问题： 1、置信项目的价格支撑点 2、未来湖东板块将出现较大的供应量，置信项目如何形成差异化竞争？ 3、置信项目客源从何而来？ 4、置信项目产品的核心卖点？ 研究方向 第一部分：苏州市宏观经济以及房地产市场状况 问题1：苏州的房地产未来是否能持续高速发展下去？价格还有多少上涨空间？ 本部分将对目前苏州市房地产市场发展进行研究分析，根据苏州市统计局发布的统计显示，2003年苏州房地产投资规模和增速仅次于外商投资和国有经济投资，苏州的房地产未来是否能持续高速发展下去？价格还有多少上涨空间？将是本次研究的一个重要课题！ 问题2：未来居住在园区二区与居住在老城区及园区一期（湖西）相比有何本质变化，湖东的造城运动诞生的新城将如何影响人们的生活方式？ 老城区已经限制开发，苏州市政府将园区发展作为重中之重，园区在促进苏州城市复兴上更是一记重大推力。随着湖西房产开发的日益成市，可开发土地日益减少，湖东将成为下一片热土，我们带着战略眼光看湖东，湖东新区必将领先城市发展，这场浩大的造城运动又将为居住方式带来什么样的改变？ 问题3：金鸡湖板块在整个苏州房地产市场究竟处于何种地位？ 由于本项目所处的位置是金鸡湖东北，属环湖地区的住宅项目。这个特殊的地理位置将对本项目起到重要的战略作用，因此我们从金鸡湖对于园区及苏州市的意义及地位的研究来得出结论，从未来城市规划上找出区域成为高档住宅区的强大支撑。 第二部分：区域房地产市场分析 问题4 园区湖东板块未来的供应情况如何？园区房价会出现什么发展趋势？ 本项目未来将和湖东板块的发展前景紧密的联系在一起。未来湖东将大盘云集，目前初步统计将达到多少供应量。地价上涨逼迫房价也逐步上扬，园区房价趋势又会呈现什么特点。 第三部分：竞争个案研究 问题5： 竞争还是互动？ 对于本项目所在的区域，我们将寻找项目主要的竞争楼盘。我们将通过竞争个案、在售楼盘的产品力研究，为本项目的产品塑造和策划提供依据。 第四部分：消费者需求研究 问题6：（她/他）是谁？消费者在哪里？ 针对园区的购房者，我们进行了问卷访谈，了解区域消费者的需求，针对消费者对于本项目产品的一些要求进行了解，从而在开发过程中充分考虑这些因素，以求找到楼盘最佳的市场和客户导入点，使项目开发获得成功。 第一部分 宏观市场篇 本部分将对目前苏州市房地产经济背景进行研究分析，通过苏州未来的经济以及房地产市场的整体运行情况作判断和预测，了解开发项目所处的环境。 一、苏州市房地产经济背景分析： 1、苏州市概况 1．1苏州市地理位置及行政区划分 ■ 地理位置 苏州位于中国经济最活跃的区域——长江三角洲中心地带，东临上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖与无锡相接，北枕长江，是距上海最近的中心城市。 苏州位于中国两大经济带－沿海经济带和长江经济带交接处，是中国最富饶地区之一。 ■ 行政区划分 苏州市自年月地市合并，年初吴县撤市建区，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江个县级市，个镇。■ 面积 苏州全市总面积8488.42平方公里，其中苏州市区面积1650平方公里，建成区108.6平方公里，古城区14平方公里。苏州工业园区目前建成区为金鸡湖西岸8平方公里。 ■ 人口 2003年苏州市户籍总人口590.97万人,比上年增加7.11万人。其中市区总人口216.87万人,比上年增加4.44万人。 1．3苏州市在全国和江苏省的地位 近年来苏州经