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营销策划提案 第一部分 市场分析 消费者状况 解读成都 成都市地处成都市平原中心，物产丰富，气候宜人，商旅如云，文星汇萃，在 历史上未遭大的变革，少有战乱之虞，民安逸乐，历史和生活给了他们充裕的时间、精力和志趣，狭隘的地域文化和平均主义使成都人习惯了无所事事、与世无争。 另一方面，成都作为西南政治、经济、文化枢纽，吸引了很多外来人口的加入，同时随着“西部大开发”政策的推行，凭借其西部龙头的实力，很多外地企业纷纷前来抢滩，这无疑给成都带来很好的发展机遇，也给成都这个城市注入了新的活力。 一个城市的历史造就了一个城市的文化烙印，封闭与开放，进取与闲散，创新与守旧，传统与现代，盆地意识与国际化趋势等等矛盾交织在一起，形成了今日成都独特的地域文化和生活品性。 生活形态分析 1、 生活方式：追求一种舒缓、休闲、张扬、注重沟通、具亲密的亲朋关系、和睦的邻里关系的生活方式。表现在： 对穿着、饮食、休闲娱乐的大众时尚潮流投入较多：这从成都人喜欢坐茶馆、打麻将、进歌厅、看足球、吃火锅及成都女孩时尚的穿着可体现出来。 家庭理财方面选择股票及风险较小的储蓄较普遍。 家庭观念较重，对亲情比较看重。 2、生活态度：追求享受，享受多一些、享受好一些是他们的生活信条 3、工作态度：不喜欢工作强度、精神压力太大的工作，投资创业的意识不强，缺乏创新与锐意进取的精神 4、热衷的消费 仍以穿着、饮食、娱乐的大众消费为主 上网已作为一种时髦的生活方式渐流行，“你的伊妹儿在找你”已成为时尚。 到郊区和国内其他地方旅游逐成热点 既可成为交通工具又可体现个人身份的购买汽车已作为一种时尚消费被逐日接受 对更个人化，讲求品位与地位，能舒缓工作压力的消费场所如西餐厅、咖啡厅、健身房、网球场、高尔夫消费较少。 5、消费观 消费心理开放，乐于接受新的产品，有追求时髦和个性的心理，敢于超前消费是他们的一大特色。 消费较实际，仍注重产品的实用价值。 消费取向不太注重专家的建议，凭自己的直观感觉和亲朋的介绍较多。 因为生活节奏较慢、生活压力不大，热衷于购物，花在购物上的时间较长，对速食、信用卡、电话订货不太热衷。 住宅消费特点 建筑是一门艺术，也是一门文化，住宅消费最能反映人们骨子里的观念，以上反映在住宅消费上，则集中体现为如下特点： 选择买房比租房更普遍，期望拥有自己的物业，真正能落地生根，成为他们储蓄消费的最大目标。 购房目的：仍以改善居住环境、成家立业日常居住、孝敬父母为主，以置业投资、休闲度假为辅。 敢于超前消费的特点，使具有特点、产品质素较高的中高档住宅市场容量大。 消费较理性，选择住宅的首要因素仍为价格、位置、户型，居住位置则注重交通、购物、上下班是否方便。 注重亲情的特性使购买住宅时有一定的区域情结，喜欢离父母、朋友、离工作地点较近的区域。 购买物业时较谨慎，注重产品带来的实际利益，凭单一的营销手段和概念推广较难打动他们。 倾向选择有生活情趣，社区环境能使休闲的生活氛围得以充分彰显的物业，如小区住宅的架空层植绿化，并放置桌椅供业主聊天、打牌、沟通。 骨子里仍偏爱传统文化，对以传统文化为主题的住宅更青睐。 在物业类型的选择上，因习惯和爱好，对多层和小高层的选择比例大于高层。 在户型面积的选择上，选择大户型时倾向宽松型。 对强调社区邻里交往的社区文化较认同，喜欢有共同归属感、利害关系及心理认同的亲切怡人的社交氛围。 有个性主题、综合配套好、总价低、有投资价值的小户型对年轻人有很大的吸引。 消费心理开放、购买转向快，有特色的项目受到追捧。 积极、开放环境的逐日形成，对外来文化与事物的包容性和接受性强的特点，使他们对那些能挖掘其隐性需求，引导一种国际化的居住观念，让消费与国际潮流接轨和能彰显文化内涵的住宅产品逐渐产生认同感。 综合评述 A：2006年成都市房地产市场分析 成都市商品房市场经过近几年的迅速发展，开始呈现了如下几个方面的特征： 一.住宅投资、交易额，价格均表现出上升态势 国家发改委固定资产投资司公布的一季度房地产市场运行情况还显示，今年以来，房价涨幅总体平稳，但深圳、北京、广州等中心城市的房价涨幅依然“名列前茅”，引起业内的高度重视。 据70个大中城市房屋销售价格指数显示，今年1、2、3月新建商品住宅销售价格涨幅均在6.0%上下波动。而在刚刚过去的3月份，新建商品住宅销售价格同比上涨6.0%，涨幅比2月高0.1个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比2月低0.1个百分点。成都同比上涨8.4%。 成都房地产市场总体概况 房地产开发投资规模日益增大 　　从1997年开始，成都市房地产投资开始进入快速增长阶段。作为成都市投资的三