郑州自行车赛场地块的初步分析报告.docVIP

金成“自行车赛场”地块初步分析 地块概况 项目位于郑州花园路中段，市动物园北侧，占地50.15亩，33400㎡，东—西：167米，南—北：200米。 地面上建筑物： 自行车主赛场：84年政府将动物园绿地划拨给体委，85年建成； 职工家属楼：4栋，两层约1600㎡，约70万元； 新建二层运动员宿舍、食堂、训练房； 训练房一层和自行车车仓一层； 运动员浴池及空地硬化绿化； 其他：搬迁户16家，无房户10户。 原有员工宿舍 原有建筑物 自行车赛场 金成公司估计取得该地块的代价为180万元/亩，总价约为9000万元，（此价格包括：受让方补给出让方土地100亩，20万元/亩，计2000万元；重建自行车赛场2000万元；拆迁户的安置问题等等，不包含建筑物拆迁费用）目前有众多开发公司在争夺该地块。 目前地块存在的问题： 土地归属问题，动物园和体委就这块地的问题有纠纷；（此问题不影响房开公司） 现有商户的赔偿问题。 二、地块分析： 该地块为一长方形地块，南北跨度200米，东西跨度167米，即沿花园路宽200米，纵深为167米。 1、地块四至情况调查： 地块西面景观 地块西南面景观 地块南面（动物园）景观 地块南面（动物园）景观 地块东面景观 地块东面景观 地块东北面景观 地块北面景观 地块西北面景观 地块前面花园路沿街景象2、地块分析： （1）位于城市中心位置，区位、地段条件较好； （2）从地块本身条件来看，地块比较规整，有利于规划； （3）该地块的获取代价不菲，土地开发成本高； （4）地块南面和东面有动物园景观，东面、南面、西面视野比较开阔，有景观价值可挖掘； 3、周边分析： 周边环境很整洁； 花园路为城市主干道，双向十车道，交通方便； 附近商业氛围不浓郁，商业人气差； 结论：对该地块而言，其地价成本决定了该地块的销售价格将不低，至少在郑州市将是中高价位，而从规划上来看，做到7.0的容积率，对一个社区来看，将形成高密度，如果做住宅将影响其档次，在一定程度上价格的支撑力减弱，做写字楼的话亦影响其使用性。 4、该地块开发思路： （1）该地块有两种开发选择： 方案一：部分商业、其余全部为写字楼 方案二：部分商业、写字楼、其余住宅 （2）两种不同开发思路的利弊： 方案一： 利： 该地块位于城市中心地带，地段和区位条件好，交通方便快捷，出入其他地方很方便； 本项目沿街面有200多米宽，沿街面形象展示好，且对沿街商业发展有利； 弊： 周边商业环境不发达，发展大型商业不可能，只有沿街商业可以挖掘，商业价值提升能力有限； 对郑州市场而言，办公物业消化能力有限，同时有众多商住项目分羹写字楼市场，该地块全部做成写字楼，存在较大的市场风险，销售周期会比住宅销售周期长，拉长资金占用时间，资金上面可能存在压力；（据统计局统计，2003年商品房销售总面积为346.7万㎡,其中办公楼物业销售面积占其比重为1.4%，即4.85万，当然郑州市房地产市场上写字楼用住宅报批和立项是影响其比例的重要原因，但总体而言，写字楼整体市场需求能力有限） 写字楼物业向来要求有良好的形象，“能见度”高，要求当街、便利性好、展示性强，一般很难做成写字楼社区，该地块34000多平方米，全部做成写字楼，势必有大量单位无法符合上述条件； 该地块所在路段人气不旺，商业气息、办公氛围都很淡； 郑州市房地产市场上，纯写字楼少，档次也做不上去，高价格承受能力低，在中等档次的前提下，与住宅的价格差异不大。 结论：全部做成写字楼，存在较大的市场和资金风险。 方案二： 利： 地块位于城市中心地带，地段和区位条件好，交通方便快捷，出入其他地方很方便； 本项目沿街面有200多米宽，沿街面形象展示好，且对沿街商业发展有利； 该地块不是商业旺地，但作为住宅，该地块处于城市中心，是一个闹中取静的地方，且有极好的外部环境景观做支持，形成较高的居住档次和良好的居住环境有外部支持； 住宅的销售周期比写字楼的销售周期短，有利于资金快速回笼。 弊： 写字楼和住宅两种产品的有机融合比较困难。在规划上和推广上将带来一定的难度； 两种功能混杂。 在一定程度上，该地块类似于金成国际广场，但从总体氛围上来看，花园路的商业和办公氛围不如经三路，人气相对较差。 建议：权衡两个方案，我们建议采取方案二。 做法参考：如采用方案二，沿街面做写字楼，尽量提高其容积率，可采用附楼结合主楼的做法，一