金地2006年广州荔湖的城营销策划报告.ppt

; 目录; 第一章;广州－最包容的城市 ;广州－温厚的世俗文化 ;广州人－价值观 ;广州人－消费观 ;社会消费指标 ;固定资产投资状况 ;市政基础建设－东广州;人口素质和生活指标 ;人口素质和生活指标 ;人口素质－项目区域;经济环境背景小结;商品住宅市场分析;商品住宅市场分析;商品住宅市场分析;商品住宅市场分析;商品住宅市场分析;商品住宅市场分析;商品住宅市场分析;商品住宅市场分析;新政影响－新政前 ;新政影响－新政前 ;新政影响－新政前 ;新政影响－价跌量减 ;新政影响－价跌量减;新政影响－ “十一”黄金周表现 ;新政预测－供需关系及价格走势： ;新政预测－发展商对策： ;区域市场－板块概念;区域市场－板块概念;区域市场－板块概念;区域市场－板块概念;区域市场—供需整体分析（以广园东－新塘板块为主） ;区域市场—供应分析（竞争对手）;分析：;→机会：本项目推出时期，区域内的别墅供应量不多，再加上产品设计上的优势，本项目独立别墅的销售时机甚佳。 →挑战： 因为萝岗的地缘优势，区域内中高端物业对开发区客户的吸引将远远高于项目，所以项目近期中高档次物业应在线上诉求目标－开发区客户，线下执行目标－拓展新塘客户；同时竞争对手复式大户型也对项目中高端物业造成干扰，所以项目产品诉求方面应强化差异性、高附加值 区域市场上洋房的供应量较大，本项目的洋房销售将存在一定的挑战。但是本项目的规模、资源、规划、户型设计相比较其他项目有较大的优势，因此高性价比将是解决洋房销售挑战的关键。;区域市场－典型项目供应分析（凤凰城）;物业类型 ;物业类型 ;;区域市场－典型项目供应分析（保利林语山庄）;区域市场－典型项目供应分析（万科城）;区域市场－供应小结：;区域市场－典型户型竞争分析;区域市场－典型户型竞争分析;区域市场－典型户型竞争分析;区域市场－典型项目价格分析 ;区域市场－典型项目价格分析;区域市场－典型项目销售速度分析 ;区域市场－典型项目销售速度分析;区域市场－典型项目成交客户分析 ;新政影响－典型项目“十一黄金周”表现;新政影响－典型项目“十一黄金周”表现;新政影响－典型项目“十一黄金周”表现;新政影响－典型项目“十一黄金周”表现;大盘营销经验－客户策略;大盘营销经验－客户策略;大盘营销经验－客户策略;大盘营销经验－配套/展示策略 ;大盘营销经验－配套/展示策略;大盘营销经验－价格策略;大盘营销经验－价格策略;大盘营销经验－推盘策略;大盘营销经验－推广策略;推广策略： ;推广策略： ;推广策略： ; 第二章;新广州人定义 ;新广州人定义;目标客户定义 ;张先生 40岁（高级技术人员） ;目标客户描述－走进他们;目标客户描述－认识他们;意识形态 人生观：追求“物质文明与精神文明双丰收”；社会责任、公德意识 价值观：中西合璧，拿来主义；尊重财富，认可价值；踏实做事、良缘机遇 意识形态： 理　性：务实，所谓的“抵不抵”（广东话-值不值）；低调，些许的“从众” 包　容：温和的处世态度；保守与创新、现代与传统；做该做的事，交可交的人 进　取：勤劳、主动；地位身份 精　明：强烈的投资意识、成本观念;目标客户提炼——认识他们 ;目标客户提炼——认识他们;目标客户洞察——理解他们;目标客户洞察 ——区位;目标客户洞察——规划;目标客户洞察——环境 ;目标客户洞察——户型 ;目标客户洞察——户型 ;目标客户洞察——配套 ;目标客户洞察——现实;目标客户洞察——荔湖城的实践; 第三章;项目概况－荔湖城印象;项目概况－荔湖城愿景;项目概况－1期技术指标;项目概况－1期户型技术指标;项目概况－展示节点; 第三章;产品力－分析架构;规模/区位－产品竞争力;规模/区位－客户需求价值对接;规模/区位－核心卖点;规划－产品竞争力;规划－产品竞争力;规划－客户需求价值对接;规划－客户需求价值对接;规划－客户需求价值对接;规划 －核心卖点;环境 －产品竞争力;环境 －产品竞争力;环境－客户需求价值对接;环境－核心卖点;建筑/户型 －产品竞争力;建筑/户型 －产品竞争力;建筑/户型 －客户需求价值对接;建筑/户型 －客户需求价值对接;建筑/户型 －核心卖点;工艺/设备－产品竞争力 ;工艺/设备 －客户需求价值对接;工艺/设备 －客户需求价值对接;工艺/设备－核心卖点 ;配套/服务－产品竞争力 ;配套/服务－产品竞争力;配套/服务－产品竞争力;配套/服务－客户需求价值对接;配套/服务－客户需求价值对接;配套/服务－客户需求价值对接;配套/服务－客户需求价值对接;配套/服务－客户需求价值对接;配套/服务－客户需求价值对接;配套/服务－客户需求价值对接;配套/服务－客户需求价值对接;配套/服务 －核心卖点; 第三章;品牌力－市场环境 ;品牌力－市场环境 ;品牌力－市场环境;品牌力