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陕西信息大厦报告 第一章 市场环境调查分析 一、宏观市场环境分析： 1、 政治法律环境分析 2004年已过去了一半，回头望望，记忆中似乎总留下许多难忘的东西。于每个人是如此，对于西安逐步趋向规范的房地产界而言，能影响深远、留下永久记忆的无非是各种政策法规的先后出台，其对今后房地产业的发展和规范无一不是弥足珍贵的一笔。 各种对房地产影响深远的政策法规集中在土地、金融、拆迁、行政、市场五方面，由此说2004年上半年是房地产业界的“政策年”并没有丝毫的虚夸。现在，让我们由近及远再次一一回顾，定能生出很多感悟来。 期房限转实名购房 日前，记者从西安市国土资源和房屋管理局获悉，近期出台了《关于加强商品房预售有关问题的通知》，通知规定：已经签订买卖合同的商品房在未取得房屋所有权证前不得转让；解除合同的商品房须注销登记后，由开发商统一销售；预售商品房不得转让。 另外，通知中另一大热点是，今后西安市实行商品房预售实名制，即房产开发公司在预售商品房时，必须查验买受人或其代理人有效身份证明；代理购买预售的商品房时，应查验买受人书面委托书或法定监护证明。 相关专家分析，政府此次出台的期房限转、实名购房政策无疑限制了“炒房”行为，推进西安房地产市场的进一步规范，同时将对西安市场带来房价有效的平抑。 《行政许可法》首度发威 《行政许可法》于今年7月1日才开始实施，7月10日关于房地产而引起的第一起行政许可法案在北京一审公开审判，并最终以业主“告倒”北京市规划委而画下具有启迪意义的句号。 《行政许可法》在北京的首度发威，无论是西安的行业政策制定者、西安的开发商，还是西安的购房者，从首个案例中都可找寻到属于自身的启迪意义。这使得在房地产交易中一直处于弱势群体的业主，此次在与开发商、政府的博弈过程中的“大捷”不能不说明行政许可法的适用性强且具有权威性，开发商必须注重规则，否则会为其行为承担后果，法律作为维权的武器是可以讨到公道的，所有这些令人可喜的现象都昭示了房地产市场的进步。 由此分析，《行政许可法》不是护佑一方神仙的“魔法杖”，而是在公平、适用原则上对合法行为的有力支持与保护，政府、开发者、置业者概莫能外。 严控土地审批规范市场 4月29日，国务院办公厅下发《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，提出再用半年左右的时间，深入开展土地市场治理整顿，同时实施“三个暂停”，即全国暂停审批农用地转非农建设用地，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改，对新批的县改市（区）和乡改镇，暂停修改涉及土地利用的各类规划。这一规定的出台，以迅雷不及掩耳之势令许多开发商处于了土地“断顿”的危机之中，作为房地产衣食父母的土地终于真实地面临了资源稀缺的窘困问题。 随后，国土资源部、国家发展和改革委员会于6月8日又联合颁布《关于在深入开展土地市场治理整顿期间严格建设用地审批管理的实施意见》，进一步加大了土地审批的严谨程度。政策一出台，各地乱设开发区的圈地之风被遏制，新设开发区和扩大规模的审批被亮起红灯。“土地审批”便成为一个特别敏感的关键词。开发商的土地来源问题一时之间成为了全国房地产市场的梦魇，西安当然也不会例外。 业内人士分析，特别对于起步较晚、市场专业程度有限的西安，一级市场的混乱格局衍生了许多不规范、不专业的项目运作程序，这些政策法规的颁布实施无异于一把巨大的手术刀剖开了这急需医治的病患。 银行房贷风险管理促房产市场“洗牌” 在金融政策方面最具影响力的莫过于2月26日银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》。此举针对不同类型的项目和不同地区的项目，利用不同的风险政策在不同时期采取不同的监控风险的措施，并切实关注借款人的偿贷能力、偿贷意愿及信用记录等直接决定项目风险的因素。这对于急需资金做后盾的房地产业，无疑带来了诸多的难题。 在西安房地产市场，没有足够的贷款支持想要操作一个项目是不可想像的。此规定的实施使得开发商在遭遇土地资源危机的同时，又遭遇了资金支持不足的困难，这真是“雪上加霜”的双重桎梏。但是此政策的出台必然促使房地产市场全面“洗牌”，有着“大浪淘沙”之举。 专家指出，该政策虽然触动了不少房产开发商的“硬伤”，但它有利于市场的成熟与发展，许多自身实力不够雄厚的企业将逐渐淡出房市的竞争，对于房地产业来说将在整体质量上有一个大的改观。 城市房屋拆迁调整补偿标准 在西安旧城改造的特定环境中，2004年1月1日建设部出台了《城市房屋拆迁行政裁决规程》有着不可小视的影响，而于2004年6月10日起施行的《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》则更进一步地说明了“拆迁”对于西安的重要性。新《细则》将拆迁补偿和安置房屋的价格标准调整为根据房屋的区位、用途、面积等因素，以房地产市场评估价格作为补偿标准；明确房屋的所有权为被拆迁人，拆迁补偿的原则是对房屋产权人