青岛胶南灵山卫项目的市场报告.docVIP

灵山卫项目市场报告 【本项目位于滨海大道北侧、黄岛热电厂的东侧，四至具体情况为：东至海尔路，南至滨海大道，北至灵海路，西至入海河道及规划道路。按照行政区域划分本案隶属于胶南市灵山卫镇积米崖港区，按照房地产市场划分应属于青岛开发区西部房地产市场。】 一、青岛开发区区域分析 1.1青岛开发区区域概述 青岛开发区位于青岛市胶州湾西海岸，所辖面积271.4平方公里，常住人口26万，流动人口近15万。青岛开发区紧邻胶南、胶州两个人口超百万的城市，地理区位优越、腹地广阔、发展潜力巨大。 1.2青岛开发区经济发展状况 经济总量平稳增长。根据图1-1所示，2004年青岛开发区地区生产总值（现价）实现275亿元，同上年相比增长28.9%。1999-2004年，地区生产总值（现价）分别实现65.0亿元、85.8亿元、128.9亿元、165.3亿元、212.2亿元和275亿元，年增长率分别为29%、32%、50%、29%、28%、28.9%。总体水平及增长速度在沿海14个国家级开发区中居于前列。 99年至2004年GDP变动情况表（图1-1） （单位：亿元） 1.3区域整体规划 青岛开发区总体规划面积227平方公里，是集现代港口、新兴工业、旅游度假、商贸物流为工业特色的现代化新城区，内设几个特殊功能区，其中保税区2.5平方公里、新技术产业区1平方公里、省级薛家岛度假区27平方公里、行政商务中心区20平方公里。此外，还有工业区和商贸物流区等。 青岛开发区区域功能划分（图1-2） 按照区域功能，还被划分为黄岛行政商务中心区、临港工业区、黄岛石化工业区、珠山生态高效农业区、薛家岛旅游度假区五个功能区。行政商务中心区商业行政办公；临港工业区以家电电子业，形成了北方最大的家电电子工业基地；石化工业区大炼油项目；生态高效农业区则以农业为主；薛家岛旅游度假区 二、青岛开发区房地产市场分析 2.1发展历程分析 青岛经济开发区房地产市场的发展经历了一个逐步发展的过程，市场大致经历了四个发展阶段： 2000年以前——市场的缓慢发展阶段 房地产市场尚处于萌芽阶段 真正意义的商品住宅尚未出现，产品的品质低 市场的规范化、活跃度非常低 2000年-2002年——市场高速发展期 房地产进入高速发展期 商品房成为市场的主导 产品品质有了非常大的提高 市场的活跃度、规范化日益提高 知名的房地产商开始进入市场 市场的价格有了明显的提高 市场的接受度相对较低 2002-2004年——市场驶入持续发展阶段 城市发展利好消息，推动房地产业继续繁荣 房地产市场发展较为平稳 市场的向着规范化的方向发展 产品品质提升明显，明星楼盘日益涌现 市场的竞争强度较强 大盘逐渐成为市场的主导 三级市场日益活跃，对市场的拉动作用明显 价格的升幅明显，市场供需两旺 2005年——市场调整时期 宏观调控加剧，市场前景不明朗 投资性购房受到遏制 潜在项目众多，新推出项目较少 总体成交量有所下滑 自住型客源成为区域主力客源，市场结构有待调整 2.2房地产发展现状分析 近年来开发区房地产市场得到了长足的发展，并依据各区域的不同功能形成了各自的区域特色，而且将以此形态长期发展。其中长江路将成为未来居住的核心区域；薛家岛将成为旅游核心区；灵山卫将成为居住次核心区域；辛安和黄岛主要以工业为主，房地产供应主要以中低档为主。 市场现状分析： ◆市场供应旺盛、需求趋于平稳 长江路沿线区域、保税区区域、灵山卫区域作为热点区域，各类在建在售及已立项项目众多，市场总体供应旺盛。从区域个案的销售速率上看，尽管跨海大桥的施工建设等利好因素给市场注入了一定的活力，但项目的销售周期仍然偏长，整体需求是趋于平稳的。 ◆市场形态日趋丰富 近年来青岛开发区房地产市场形态呈现逐步丰富的市场特征。纯正的高层社区、纯正的办公项目、酒店式公寓、商业综合体等等项目正逐步推向市场。 ◆价格涨幅有所回落 受宏观调控的影响，青岛开发区房地产市场价格仍然处在高位运行状态，但是涨幅却有所回落。 ◆未来市场竞争压力巨大 青岛开发区与胶南开发区的连接地带是青岛市重点规划地区，滨海大道及周边规划的确定，为区域房地产的发展注入了新的活力。据统计，滨海大道两侧、朝阳山地区有100-150万平方米的房地产项目在未来1-2年内陆续推向市场。市场竞争也将日趋激烈。 三、项目区域市场分析 3.1项目区域环境分析 本区域位于胶南市灵山卫镇与青岛开发区结合处，距离两个区域的中心均有较远的距离，位置较为偏远。本区域周边项目的前身多为村庄或港区，有大量的拆迁户需要安置，并且购房者的组成也十分的复杂。另外目前该区域的医院、学校、银行、商场、娱乐、交通等相应的配套设施极不完善，且短时期不会有所改观，过高的居住成本把一些自住型购房者堵在了门外。 配套不完善是目前制约该区域发展的最大因素