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青岛项目可性行分析报告 目录 第一部分 青岛市房地产市场状况分析 1.1景气指数………………………………………………………………………………………………………………………………第2页 1.2价格指数………………………………………………………………………………………………………………………………第3页 1.3供求关系………………………………………………………………………………………………………………………………第4页 1.4房价走势………………………………………………………………………………………………………………………………第5页 5本章结论………………………………………………………………………………………………………………………………第7页 第二部分 本项目分析 2.1本地块地理位置分析…………………………………………………………………………………………………………………第8页 2.2地块物理条件分析……………………………………………………………………………………………………………………第9页 2.3地块关联性分析、可视性分析………………………………………………………………………………………………………第10页 2.4竞争对手分析…………………………………………………………………………………………………………………………第12页 2.5地块机会点分析………………………………………………………………………………………………………………………第19页 2.6本章结论………………………………………………………………………………………………………………………………第20页 第三部分 项目定位 3.1项目定位………………………………………………………………………………………………………………………………第22页 3.2项目机会点分析………………………………………………………………………………………………………………………第23页 3.3项目经济指标…………………………………………………………………………………………………………………………第24页 3.4项目经济效益分析……………………………………………………………………………………………………………………第25页 3.5项目销售预期…………………………………………………………………………………………………………………………第26页 第一部分 青岛房地产发展状况分析 房地产开发顺时而为，才能追求利润的最大化，风险的最小化。全国及青岛的经济总体趋好，并且积极的政策还将继续，已是不争的事实，在此不再罗列各种报告，多做累述。同时，2004又是全国房地产市场风起云涌的一年，“8.31大限”、银根紧缩、央行调息，国家一系列经济宏观调控举措后，项目开发需要清晰认识和准确把握青岛房地产行业的总体趋势及供求关系。 景气指数： 2004年，商品房销售价格分类指数越至8类指数中最高，青岛房价依旧持续走高。 投资分类指数与新开工面积分类指数接近100%的景气线，反映出国家对房地产金融政策的宏观调控已显出成效，投资结构调整只是刚刚开始。预测第四季度，房地产投资还将面临相当的抑制作用。 应开工而未开工项目的增加，明年本市房地产市场供应量会相对缩减，供需关系仍将持续卖方市场。 图1-1 二、价格指数 1、总体价格走势：在奥运效应影响下，青岛城市建设正在逐步向高水平完善，房地产后期价格总体走势判断仍应是上升趋势。 2004年房屋销售价格较上年上升15.2%，较2003年的涨幅高0.6个百分点，涨幅位居全国三十五个大中城市首位，其中2004年四季度较上年同期上升19.8%，其涨幅创七年来的新高一至三季度累计，青岛市的商品房价格涨幅达13.8%，高于全国平均水平4.4个百分点。 （1）经济适用住房价格涨幅较大，全年平均较上年上升14.5%。 （2）普通住宅价格继续窜高，2004年较上年上升14.1%。 （3）高档公寓价格继续上涨。由于我市沿海环境较好的商品房开发量减少，土地价格大幅上涨，无论从房屋建设在档次和质量以及小区设计上有较大提高，房屋成本有所增加，从而使2004年高档公寓价格较上年上升16.4%。 2、供需矛盾仍是房价上升的最要因素，价格涨幅中炒作因素比例不高，房价泡沫不明显。涨价原因分析：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 住房供需矛盾拉动房价上升。 土地拍卖价格大幅度上扬。 土地供给与商品房需求矛盾十分突出。 住房二级市场发展，进一步活跃了房地产市场。 住宅科技含量上升。 拆迁成本不断加大。 房屋建筑成本不断增加。 三、供求关系 1、在价格不断走高下，住宅供需仍基本保持平衡，体现了青岛市场旺盛的购买力。 截止至2004年10月，全市商品房住宅竣工总面积251.1万平方米，而住宅销