风险对房地产投资决的策的影响.docVIP

四、风险对房地产投资决策的影响（重要考点） 风险对房地产投资决策的第一个影响，是令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。投资者的投资决策主要取决于对未来投资收益的预期，不论投资的风险是高还是低，只要同样的投资产生的预期收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的，只是对于不同的投资者，由于其对待风险的态度不同，因而采取的投资策略也会有差异。 例如，按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者，通常选择收益型房地产投资，以获取稳定的租金收益为目的，投资对象通常为进入稳定期的优质收益性物业。能承受中等风险及相应收益水平的投资者，通常选择收益加增值型房地产投资，以同时获得物业租金收益和物业增值收益，投资对象通常为尚未进入稳定期或刚刚竣工的收益性物业。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的投资者，则选择机会型房地产投资，房地产开发投资一般属于机会型房地产投资。 风险对房地产投资决策的第二个影响，是使投资者尽可能规避、控制或转移风险。人们常说，房地产投资者应该是风险管理的专家，实践也告诉人们，投资的成功与否在很大程度上依赖于投资者认识风险和管理风险的能力。 总之，房地产市场是动态变化的，房地产投资者通过对当前市场状况的调查研究得出的有关租售价格、成本费用、开发周期及市场吸纳率、吸纳周期、空置率等的估计，都会受各种风险因素的影响而有一定的变动范围。随着时间推移，这些估计数据会与实际情况有所出入。为规避风险，分析者要避免仅从乐观的一面挑选数据。对于易变或把握性低的数据，最好能就其在风险条件下对反映投资绩效的主要指标所带来的影响进行分析，以供决策参考。 第四节　风险与投资组合 投资组合的理论推导涉及较深的数学知识，在此仅介绍其基本原理，以及这种原理对房地产投资分析的指导作用。应该指出的是，随着大型机构投资者的增加，投资组合理论在房地产投资中的应用越来越广泛。为此，在这里试图说明什么是投资组合理论，为什么通过多种投资的组合可以降低投资风险。 一、投资组合理论 投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。举例来说，在高通货膨胀的时候投资项目甲的收益增长可能会超过通货膨胀的增长幅度，而投资项目乙的收益可能会为负增长。在这种情况下，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。换句话说，目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。 例如，某人有一大笔资金，他是把这笔资金全部投到一个项目上去，还是分别投到不同的项目上去？ 大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。例如，香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议中，要求在中国内地的投资不能超过其全部投资的10%；以发展工业物业见长的香港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须投资一定比例的商用物业和居住物业，以分散投资风险。 图l-2表示两个投资项目都有相同的收益率，但对市场变化的反应不同。假如以单一一项投资项目分析，它们各自的波动十分大。这也表示单一项目的投资风险很大。另一方面，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低。当然要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。 图1-3代表一个投资组合的设计过程和开发商运用开发资金的不同分配方法。设想他面对两种主要的投资项目类型X和Y，他可以把总开发投资按他个人的喜好和对风险的态度分配在曲线XPRQY的任何一个组合点上。XPRQY的弧度取决于X和Y的协方差关系，假如是绝对的正协方差，曲线变成直线XY代表两者有同一方向和幅度的反应。相反，假若两者是绝对的负协方差，即在面对相同的市场环境条件时，一方的收益上升而另一方的收益则下降。此时曲线变为XOY，其中O点是毫无风险的一个投资组合。当然，这是一个比较难出现的机会，比较多的是类似XPRQY这种曲线，且在该曲线上RY部分较XR部分理想，原因是在同一风险程度上，RY部分的每一个组合点都有一个较大的预期收益率。以此类推，假如把更多的不同投资项目加入这个组合，组合曲线便会变成组合团，如图1-4所示。在这种情况下，不同的投资组合都会被集中到ABCDE这个组合团里。虽然在组合团内的每一个组合点都会在不同程度上减小风险，但最理想的组合仍然是RY部分的各点，因为它们都可以在某一特定风险水平下达到最大的预期收益或在某一预期收益率下所对应的风险最小。 经过以上分析，投资者便可进一步按其对承担风险的