高碑店市服饰广场二的期策划报告.docVIP

服饰广场二期策划报告 连 辉 2009-7-19 目 录 一、白沟市场发展概述 二、服饰广场情况 三、市场调研分析 （一）、投资客户调研 （二）、服饰广场内商户调研记录 （三）、消费者调研记录 （四）、总结 四、二期项目发展前景 五、二期项目SWOT分析 （四）、关于商场各层定价建议 （五）、销售前期宣传计划执行 九、招商经营推广方案 （一）、构建招商策动的建议 （二）、商户进驻及操作程序 （三）、具体招商操作程序、招商广告策略 白沟经过20多年的探索与发展，创造出了小商品、大市场；小企业、大产业；小资本、大集聚；小投资、大建设；小政府、大社会；小城镇、大作为的社会经济发展格局，白沟所形成的先市场，后商场，再工厂，再前店后厂的经济发展新模式，向全社会展示了新白沟的无限生机与活力。 二、服饰广场情况 ? 白沟服装城于2001年开工建设，是河北省人民政府重点建设项目。服装城总建筑面积４万平方米，投资1.38亿元，共有904间精品屋，已于2003年9月26日隆重开业，主营服装，以出租精品屋的方式运营。 白沟服装城的成功启动在白沟发展史上具有划时代的意义，标志着白沟已进入品牌经营时代 ，标志着白沟继箱包业之后又一富民强镇的新兴产业——服装业的兴起。白沟服装城以打造“规模大、档次高、品种全、成本低、环境好”五大优势，逐步奠定了在中国北方服饰市场的龙头地位。 1、项目的开发商实力、市场信誉、开发经验、工程进度。 2、将来的商业经营方向和政府支持力度。 3、项目价值，项目价格的确定应足以支撑投资者的利润回报率， 成本收回在8—12年之间。 4、投资客户更倾向于选择大型商业的独立门店。 5、有没有自主权，自主权越高，收益越有保障。 6、整体市场是否在同期和短暂的未来还有同类质产品出现参与市场竞争。 7、商铺是不是统一管理，商铺面积是否可以自由分割。 8、在商业经营不好的情况下，自己独立经营的可行性有多大。 9、一楼的商铺往往最好租，租金也高，特别是临街的铺位，即使整个商业经营不好，还可以独立经营，对投资者也最有保障。 10、项目所在位置及周边情况，特别是交通情况和人流情况及商业氛围、适宜经营的业态等。 11、项目定位及以后经营情况的预期，准确的市场定位则可以保证以后的经营和实现投资收益。 12、商铺所在区域的市政规划内容。 13、商铺实际使用年限和产权年限以及商铺性质。 14、是否售后包租及返租比例和年限。 15、是否有轻松的付款方式（能否贷款或分期付款)。 （二）、服饰广场内商户调研记录： 1、商场三楼（观光电梯入口处）“与狼共舞”专卖店 受访人：女老板 位置：最好（电梯口） 铺位面积:60多平米 租金：1200元/平米/年（加上商场管理费300元/月/店、电费另算，0.9元/度） 受访记录：现在是淡季，客流量少和白沟的市场有很大关系， 白沟主要是以打工者居多，消费档次和消费水平明显跟不上市场发展。小老板们不讲究穿名牌，目前的情况每月的销售额基本能维持租金和人员等经营成本的开销，换季时市场有可能好转，如果二期开的话主要考虑是租金便宜或销售价格承受能力来决定是否开第二家店。 2、商城一楼男装区“泉镜花”西装专卖店 受访人：女老板 位置：比较好（商场入口右拐第一排第二家） 铺位面积:56平米 租金：960元/平米/年（属商场管理，租金包含“一费制”等费用） 受访记录：受金融危机影响目前生意普遍都不好，服饰广场从开业经营已经5年，前三年租金是760元/平米/年，第四年开始上涨了200元，目前淡季收入刚好维持开销，旺季会好很多，对商场未来发展很有信心，二期开的话会考虑。 3、服饰广场外围（南侧）沿街商户 受访人：男老板 位置：比较好（从东往西数第6家门面） 铺位面积:40平米（50年产权商铺） 租金：1750元/平米/年（工商税务费用大概在200元/月） 受访记录：做服装生意7年多，现在想在服饰广场里租个好铺位得找关系而且得给出租者送1—3万元不等的好处费，今年大家都受金融危机影响生意不好做，能挣出房租基本就算不错的了。因政府“规行划市”导致服饰广场的铺位难求，商场红火起来，目前服饰广场外围经营的就有近200家，如果二期开的话市场前景很好，买产权的人会在40%左右，现在白沟人的投资趋向理性，现有的市场会带动二期另外政府的推动作用综合起来二期必然火爆。 4、服饰广场西侧（南北路与东西路交叉口）地摊大棚 受访人：男老板 位置：比较好（从东往西数第6家门面） 铺位面积:25平米 租金：7000元/年（属临时占道经营） 受访记录：想进商场但没地方，考虑到要交好处费的原因，如果能进去每件衣服可多卖20—50不等，如果二期开的话会考虑租（有钱的买商铺投资没钱的只能租个商铺）。 5、一楼童装区（金童王） 受访人：女老板 位置：一般（次通道拐角处第二