龙凤山庄整体营销综的合计划.docVIP

龙凤山庄 整体营销综合计划 （截止至2005年底） 北京浩通房地产经纪有限公司 2005年5月16日 营销目标 整体策略 推广策略 现场包装策略 渗透策略 活动策略 价格策略 软性炒做策略 营销方案建议 媒体选择安排 三、整体营销计划安排 准备期（含销售道具准备共计5周，5月20日——6月20日）5周，6月20日——7月20日）8周，7月24日——9月18日）9月18日左右开始）15周约3个月，9月18日开始——元月30日） 阶 层：政府机关、私营企业主为主，咨询、服务等中小型私企为辅 年 龄：30-45岁 教育程度：受教育程度不高者为主，拥有较高学历者为辅 家庭结构：三口为主（小孩年龄在1-10岁），二口为辅 出行方式：有车族（私车或公车） 购房动机：自住为主，兼有一定投资、保值观念 购房行为：夫妻双方决定 受众基本状态 工作状态：应酬多，压力大，频繁活动与各种社交圈中（如宴请政府官员、主管领导、合作伙伴等等） 生活状态：工作之外追求享受，不只满足于生活的现状，更注重“面子” 消费状态：可以为了面子“挥金如土”，偏爱名牌与独有。 家庭状态：西化，注重家庭生活，更注重子女的成长环境。 受众行为素描 他们是社会的一群中坚力量，已经获得一定的成就，但却仍在为更好的生存和资本积累而努力。 他们会为了实现自我而锋芒毕露，却又会使用中庸的处世哲学保护自己。 在社会上，面对自我的压力和他人的压力；追求成功，应付挑战；有一定地位却又处处受制于人； 在家里，摘下面具，释放自我；安全的休憩、养精蓄锐；享受生活，享受天伦之乐； 他们是一群先富起来，但又“贪婪”的人，他们恨不得专门为他们建筑一个世外之所！ 文化层次的不足是他们对西式文化形成极大的偏好，在他们心里“洋”成为了高档次、高品位的代名词。 面对受众的推广思路 总体而言，本案的潜在客户群体是由一群彰显面子的“暴发户”与一群谨小慎微的“生意人”组成的群体组成的。因此在推广的挖掘上，需要考虑更广泛的渠道。在效果方面需要考虑给足客户“面子”。 二、龙凤山庄整体营销策略体系 营销目标：按照合约规定期限内完成项目的销售目标； 社会效益：将龙凤山庄建设成为蚌淮区域内的标志性建筑，在宣传名义上，使之具有小城镇开发模式典型教材的重要作用；同时成为新型物业的典范。 经济效益：快速回款，成为当地房地产市场内2005年十大热销楼盘之一，以完善的产品形象，热销气氛的广泛营造，聚集人气，促进项目后续的大量销售； 品牌效益：创造蚌淮区域内增长速度最稳定，档次、品质最高的产品形象；热销房地产项目；未来的样板社区； 安徽华福房地产的开发商品牌获得强力提升； 整体策略 塑造高端项目形象、精神与灵魂，建立蚌淮经济圈次顶级别墅的强大品牌； 塑造“蚌淮经济圈首席国际富人区” 通过现有立体媒体攻势与创造出的媒体共同形成合力，为项目销售服务，并借此完成整体形象地塑造。 推广策略 在项目正式内部认购与正式开盘之前运用大量的软性文章进行不断的预热与阐述，同时配合软文进行适当硬性广告。 在项目正式内部认购时，采用多媒体的推广方式，把项目知名度打开。 正式开盘要以常规媒体和户外广告为主，辅之以多样化的活动安排以及不同辅助媒体的选择； 多媒体策略：户外、电视、报纸、广播以及财经、金融类媒体，并配合自创媒体资源； 酒店、洗浴中心、高档餐厅等娱乐场所的定向推广与派发； 现场包装策略 工地现场地块的亮丽设计；售楼处的精神中心作用与广告牌的配合；围挡与道旗设计； 光彩售楼处广告牌设计； 光彩售楼处夜间灯光、活动的安排； 销售道具的完善； 渗透策略 软性文章：不断与项目的任何相关事宜进行不断炒作、烘托，如灯光效果、与凤阳的历史关系、小城镇的发展等等 成熟的高尚样板、真正的富人生活等每周制定计划，每月回馈； 软性文章的节奏取向：概念营造---- 热销写真 探讨热销的秘诀 信息类发布； 在蚌埠、凤阳/在蚌淮区域的渗透无处不在； 从接听电话开始的真诚服务，在线服务； 活动策略 新闻发布会/客户酒会/投资回报研讨会/中介邀请大会等客户活动； 价格策略 低价入市，创造不断上升的价格态势；小步紧凑调整，分段快跑； 软性炒做策略 预留炒做空间，吸引买家，聚集人气；给后续产品留出充分的客户积累时间； 营销方案建议 金卡/银卡的设置； 现场包装、售楼处、广告牌、围墙； 售楼处夜间灯光效果设计； 艺术大展及笔会； 国际化产品的密集招标，新闻发布； 媒体选择安排 针对蚌埠的具体情况,现应以户外广告做基础,以活动宣传为重点,以电视等媒体为辅助,全方位的对“龙凤山庄”进行宣传，引起所有欲购房者的高度重视。 主要媒体 户外宣传 道旗 龙凤山庄的地理位置处于蚌埠到凤阳必经的路段上，在此路段上，沿市区的光彩售楼处到凤阳方向设立道旗、灯箱。 作用: 引起过